BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar
Belakang Masalah
Tanah
merupakan karunia Tuhan Yang Maha Esa bagi bangsa Indonesia yang dikuasai oleh
Negara untuk kepentingan hajat hidup orang banyak baik yang telah dikuasai atau
dimiliki oleh orang seorang, kelompok orang termasuk masyarakat hukum adat dan
atau badan hukum maupun yang belum diatur dalam hubungan hukum berdasarkan
peraturan perundang-undangan, tanah sebagai unsur ruang di atas permukaan bumi
tempat manusia hidup dan berkembang, namun amanat untuk memanfaatkan sebesar-besar
kemakmuran rakyat belum terlaksana seluruhnya, karena adanya kesalahan
konstelasi politik pada waktu lampau.
Undang-Undang
Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria selanjutnya
disebut Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) merupakan sebuah karya monumental
yang mengandung filosofi dan asas yang masih relevan pada saat ini, namun
demikian belum tuntas menjabarkan keseluruhan obyek pertanahan/agraria yang
hams diaturnya. Adanya perbedaan persepsi dalam mengartikan batasan tanah dan
hak atas tanah, mengenai hal ini R. Soehadi berpendapat bahwa tanah adalah
“permukaan bumi” maka hak atas tanah itu adalah hak untuk mempergunakan
tanahnya saja.[1]
Demikian
pula Sudargo Gautama menyatakan bahwa “yang perlu diperhatikan bahwa hanya bagian
dari permukaan bumi saja yang disebut tanah yang dapat dihaki oleh seseorang”.[2]
Selanjutnya Boedi Harsono berpendapat, bahwa menurut ketentuan pasal 4 “tanah” adalah permukaan bumi. Sedang “hak
atas tanah” adalah hak atas permukaan bumi, yaitu bagian tertentu dari
permukaan bumi yang merupakan satuan yang berbatas dan berdimensi 2 (dua),
yaitu dengan ukuran panjang dan ukuran lebar tertentu.[3]
Meliputi juga sebagian ruang udara diatasnya dan sebagian tubuh bumi di bawah
tanah dalam pengertian demikian, ditinjau dari sudut penggunaannya, objek hak
atas tanah praktis berdimensi 3(tiga), yang pada kenyataannya, selain permukaan
bumi, meliputi juga "ruang di atas permukaan bumi" dan "ruang
dalam tubuh bumi", berukuran panjang, lebar dan tinggi/dalam.[4]
Dalam
menghadapi peningkatan pembangunan kota yang membentuk apa yang dikenal dengan
metropolitan, mengalami kekurangan tanah untuk pembangunan karena tanah sudah
menjadi barang yang langka. Terjadi ketimpangan penguasaan dan penggunaan tanah yang disebabkan antara
lain penyebaran penduduk yang tidak merata, banyak kearah perkotaan. Keadaan
ini mengakibatkan peningkatan intensitas penguasaan dan penggunaan tanah untuk
pembangunan pada wilayah padat penduduk di perkotaan mulai mengarah kepada
pemanfaatan penggunaan ruang di bawah dan di atas permukaan tanah.
Pembangunan
rumah susun ataupun bangunan bersusun, diantaranya bangunan
perumahan/permukiman pada kota-kota besar yang padat diarahkan secara vertikal
dalam melakukan kegiatan pembangunan di atas permukaan tanah dengan menggunakan
legislasi condominium atau apartemen. Tumbuh kepentingan dan kebutuhan untuk
menggunakan ruang di atas tanah dan di bawah permukaan tanah untuk tempat usaha
atau keperluan lain, sebagai contoh tempat parkir di bawah permukaan pusat pertokoan,
konstruksi yang dibangun di atas bangunan lain, bangunan yang melintang di atas
jalan, apartemen untuk perumahan; permukiman, dihubungkan dengan konteks yang
menggambarkan terbatasnya ruang tanah yang tersedia untuk memenuhi kebutuhan
masyarakat perkotaan yang beraneka ragam serta bermacam-macam kepentingan,
kepemilikan di atas permukaan tanah itu.
Batas-batas
menurut hukum biasanya ditetapkan dalam ruang 2 (dua) Dimensi (2D) hal ini
masih belum cukup menjamin kepastian hukum dan perlindungan hukum terhadap
bangunan-bangunan Strata Title yang
mempunyai komponen 3 (tiga) Dimensi (3D), memerlukan pertimbangan apabila
penggunaan ruang di atas atau di bawah permukaan dilaksanakan terjadi perbedaan
persepsi di bidang agraria bahkan bertentangan dan inkonsistensi terhadap asas
satu sama lain. Perkembangan di atas perlu diantisipasi sistem Pendaftaran
Tanah yang berlaku sekarang supaya pemanfaatan ruang di bawah dan di atas
permukaan tanah dapat terjamin kepastian hukum dan perlindungan hukumnya.
Desakan
untuk melakukan pembaruan agraria/pertanahan sangatlah tepat dan hal ini
diwujudkan dengan dikeluarkannya Ketetapan Majelis Permusyawaratan Rakyat
Nornor IX/MPR/2001 Tentang Pembaruan Agraria dan Pengelolaan Sumberdaya Alam.
Namun demikian pembaruan agraria tidaklah akan memberikan hasil yang berarti
apabila tidak disertai dengan penyesuaian dan penyelenggaraan serta
penyempurnaan peraturan perundang-undangannya.
Pendaftaran
Tanah terhadap Strata Title memerlukan instrumen yang komprehensif dan solusi
dalam aspek hukum agraria untuk menyelenggarakan pengaturan hubungan hukumnya
baik vertikal maupun horisontal. Agar kualitas dan kuantitasnya dapat diketahui
setelah dilakukan modifikasi sistem pendaftaran tanah yang mencerminkan hak dan
penggunaan tanah di atas permukaan tanah atau ruang udara yang berlapis-lapis
itu. Permasalahan dalam pelaksanaannya terdapat faktor-faktor yang mempengaruhi
selama ini, yaitu KUHPerdata menganut asas perlekatan vertikal, disebutkan
bahwa hubungan antara kedua benda itu harus terpaut sedemikian rupa. Hal ini
terjadi inkonsisten dalam hukum keperdataan, khususnya dengan hukum keagrariaan
di dalam UUPA yang bersumber pada hukum adat yang menganut asas pemisahan horizontal.
Secara
berangsur-angsur peraturan pelaksanaan yang dianggap tidak sesuai dengan
tuntutan pembangunan disempurnakan, bahkan peraturan untuk memperoleh kepastian
hukum dan kepastian hak seperti Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961
Tentang Pendaftaran Tanah disempurnakan dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24
Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, yang dalam pelaksanaan Peraturan
Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 mengandung kelemahan-kelemahan yang
mengakibatkan timbulnya hal-hal yang tidak dikehendaki, selain kelemahan di
atas, kemajuan teknologi dalam bidang elektronika dan telekomunikasi
menyebabkan perubahan yang besar dalam bidang geomatika (pengukuran dan
pemetaan).[5]
Untuk
dapat mengakomodir dinamika kebutuhan masyarakat terhadap Strata Title, perlu
menyesuaikan ketentuan yang ada pada Pendaftaran Tanah dan memadu serasikan
prinsip-prinsip yang tertuang (Warn Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 Tentang
Rumah Susun selanjutnya disebut Undang-Undang Rumah Susun (UURS), serta
melengkapi kekosongan peraturan perundangundangan, seperti yang telah
diamanatkan dalam Pasal 4 UUPA.
Mencermati
kondisi di atas, ada gejala kekeliruan persepsi terhadap UUPA dan peraturan
pelaksanaannya. Timbul persepsi untuk membentuk suatu konseptual hukum yang
dapat diterima dan merubah konseptual yang tidak sejalan terhadap Hukum Agraria
Nasional, seperti Strata Title. Di banyak negara seperti di Malaysia masalah
Strata Title ini telah dikembangkan berdasarkan New South Wales Conveyancing
(Strata Title Act 1961) sehingga menjadi Akta Hak Milik Strata 1985.[6]
Dibandingkan
dengan sistem Pendaftaran Tanah yang berlaku, tentunya akan membutuhkan
penyesuaian dengan sistem yang ada secara keseluruhan, karena sistem negatif
Pendaftaran Tanah berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 Tentang
Pendaftaran Tanah dipandang tidak dapat lagi sepenuhnya mendukung tercapainya
hasil yang lebih nyata pada pembangunan nasional dan pelayanan kepada
masyarakat, maka dilakukan penyesuaian ke arah penguatan sistem positif dalam
memberikan jaminan kepastian hukum dan perlindungan hukum dengan Pendaftaran
Tanah multiguna berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang
Pendaftaran Tanah melalui penyempurnaan dan padu serasi terhadap
prinsip-prinsip UURS.
Berdasarkan
uraian tersebut di atas, maka dipandang perlu mengkaji konseptual penelitian
pertanahan yang aplikatif sesuai prinsip-prinsip pengelolaan keagrariaan yang
terkandung dalam TAP MPR RI No. IX/MPR/2001 dan UUPA dalam pelaksanaannya,
untuk bisa mengakomodasikan keberadaan bangunan-bangunan yang sebagian besar
strukturnya menggunakan ruang udara di atas dan di bawah permukaan tanah.
Pembaruan
di bidang agraria masih tertatih-tertatih, persoalannya kelayakan peraturan
perundangan-undangan di bidang agraria termasuk UUPA dianggap tidak dapat
mengikuti tuntutan dan dinamika kebutuhan masyarakat. Perbedaan pemahaman
konseptual dan asas yang mendasari Hukum Agraria Nasional serta melepaskan
norma hukum yang akan diterapkan dari sistemnya.
Hal
tersebut mengakibatkan diperoleh tafsiran dan pengetahuan yang berbeda,
akhirnya akan mengakibatkan kekeliruan dalam pelaksanaannya. TAP MPR RI No. IX
Tahun 2001 tentang Pembaruan Agraria dan Pengelolaan Sumberdaya Alam merupakan
landasan peraturan perundang-undangan pembaruan agraria/pertanahan yang
akomodatif terhadap kebutuhan masyarakat dan pembangunan yang menginginkan
terjadinya penyesuaian dan penyelenggaraan untuk penyempurnaan yang konsisten
antara berbagai asas, sistem dan mekanisme kelembagaan serta peraturan
perundang-undangan dan pengisian kekosongan hukum di bidang
keagrariaan/pertanahan. Berdasarkan hal tersebut, maka penulis melakukan
penelitian dengan judul penelitian: “PENYELENGGARAAN PENDAFTARAN TANAH TERHADAP
STRATA TITLE MENURUT PERSPEKTIF HUKUM AGRARIA”.
B. Perumusan
Masalah
Berdasarkan
latar belakang di atas, maka permasalahan
yang hendak dikaji dalam penelitian ini sebagai berikut:
1.
Bagaimana pemahaman konsep strata title
dalam Hukum Agraria?
2.
Bagaimana strata title sebagai kinerja
pendaftaran tanah dalam perspektif pengisian kekosongan hukum?
C. Tujuan
dan Kegunaan Penelitian.
Berdasar
pada rumusan masalah di atas, tujuan penelitian ini adalah :
1.
Untuk mengetahui pemahaman konsep strata
title dalam Hukum Agraria.
2.
Untuk mengetahui strata title sebagai
kinerja pendaftaran tanah dalam perspektif pengisian kekosongan hukum.
Adapun
kegunaan yang dicapai dengan penelitian ini, dapat disebutkan sebagai berikut:
1.
Sebagai bahan masukan bagi para
akademisi ilmu pengetahuan hukum pada umumnya dan hukum agraria/pertanahan
khususnya, untuk bahan merevisi dalam penyempurnaan peraturan
perundang-undangan khususnya hukum rari pertanahan.
2.
Sebagai bahan masukan bagi para
pelaksana pertanahan untuk mendapatkan kesamaan persepsi terhadap konseptual
pemilikan hak di atas dan di bawah permukaan tanah/ruang lapisan udara dalam
pembangunan Strata Title.
3.
Sebagai bahan informasi bagi masyarakat
luas berkenaan dengan pendaftaran tanah yang berintegrasi dan multiguna
(kadaster 3(tiga) Dimensi), serta mampu memberikan jaminan kepastian hukum dan
perlindungan hukum dalam pengaturan hak-hak atas lapisan ruang udara/ di atas
dan di bawah permukaan tanah.
D. Tinjauan
Pustaka
Pemahaman
mengenai istilah kadaster atau pendaftaran tanah, menurut Mariam Darus
Badrulzaman istilah kadaster berasal dari bahasa latin "Catastatis"
yang dalam bahasa Perancis disebut "Cadaster" berarti
suatu daftar yang melukiskan semua persil tanah yang ada dalam suatu daerah
berdasarkan pemetaan dan pengukuran yang cermat.[7]
Selanjutnya
Paul Van Der Molen, merujuk kepada definisi Kaufmann dan Steudler, menuliskan
bahwa yang dimaksud dengan pendaftaran tanah (kadaster) meliputi pengukuran dan
pembuatan peta pendaftaran serta pendaftaran hak atas tanah.[8]
Maksud diadakan kegiatan kadaster menurut Paul Van Der Molen, bahwa untuk
mencatat atau mendaftar hak dan kepentingan Was tanah, disebabkan adanya hukum
yang mengakui hak-hak dan kepentingan sebagai hubungan yang sah antara yang
mempunyai hak dengan persil tanah tertentu.[9]
Pertambahan
penduduk khususnya di perkotaan semakin meningkat, maka tekanan atas tanah
meningkat pula, sehingga menimbulkan kepentingan untuk menggunakan ruang di
atas permukaan tanah, sebagai contoh penggunaan hak strata (strata right), hak
kondominium (condominium right) servitudes (right of building) mengundang
permasalahan yang rumit menurut Jantien Stoter, hak-hak atas tanah yang tidak
dibatasi dalam arah vertikal, hak-hak tersebut membentang dan pusat bumi sampai
ke langit.[10]
Batas-batas
kepentingan di atas tanah (hak atas tanah, pembatasan dan pertanggungjawaban)
yang memerlukan usaha untuk mencerminkan dimensi vertikal mengenai status hukum
dengan kemungkinan menggunakan pendaftaran sekarang mendaftar apartemen dan
struktur lainnya sesuai dengan persil di permukaan tanah.
Berkaitan
dengan hak kepemilikan persil membentang arah vertikal bersandarkan pada
kepemilikan pribadi secara nyata, kepentingan pemerintah dalam meningkatkan
efisiensi penggunaan tanah dengan maksud memudahkan melalui penyelesaian
kepemilikan pendaftaran hak tanah dan pengukuran yang ditujukan pada solusi
praktis atas pendaftaran hak dalam 3 (tiga) Dimensi.[11]
Termasuk pendaftaran strata di Indonesia seperti pendaftaran hak milik
atas satuan rumah susun.
Menurut
Andras Ossko penanganan permasalahan pendaftaran 3(tiga) Dimensi vertikal pada
saat ini dinyatakan bahwa:
Terdapat sedikit
kekecualian register tanah mengalami kesulitan untuk mendaftarkan kepemilikan
dan hak-hak lain atas obyek di atas permukaan tanah, bahwa untuk pendaftaran
obyek bangunan di atas permukaan tanah dengan menggunakan legislasi condominium
atau Strata Title, karena dikota besar khususnya area metropolitan tumbuh kepentingan
dan kebutuhan dalam penggunaan ruang untuk pembangunan, namun perubahan
peraturan perundang-undangan pendaftaran tanah tidak memperhitungkan kebutuhan
seperti dijelaskan di atas.[12]
Penelitian
atas perkembangan dan perubahan berdasarkan suatu studi yang dilakukan oleh U.S. National Research Council (Dewan
Penelitian Nasional Amerika Serikat), pengalaman negara-negara di Eropah,
pembangunan sistem informasi pertanahan tidak bisa berlangsung dengan cepat,
tetapi memakan waktu puluhan tahun, dilakukan tidak sekaligus tetapi bertahap
secara evolusi, yaitu melalui tahapan sebagai berikut: "dari kadaster
pajak ke kadaster hak sampai kadaster multi guna ke arah sistem informasi
pertanahan".[13]
Penyelenggaraan
pendaftaran tanah di Indonesia sekarang ini dalam tahap pendaftaran hak. Dalarn
Pasal 1 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 dinyatakan bahwa:
Pendaftaran
tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus
menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan,
pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam
bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah
susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah
yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak
tertentu yang membebaninya.
Untuk
mencapai tahapan kadaster multiguna, penyelenggaraan pendaftaran tanah harus
mengikuti ketentuan-ketentuan seperti yang diatur dalam Peraturan Pemerintah
Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah. Jo Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan
Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah
Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, karena ketentuan dalam kedua
peraturan tersebut dimaksudkan untuk membangun kadaster multiguna.
Di
dalam Peraturan Pemerintah tersebut secara substansial telah dilembagakan suatu
konseptual sistem pendaftaran tanah yang multiguna (multi purpose). Sistem
multi purpose adalah suatu sistem di sallying untuk menjalankan legal
kadaster dalam rangka kepastian hukum dan perlindungan hukum serta
terselenggaranya tertib administrasi juga menyediakan informasi pertanahan yang
terbuka, dengan cara penerapannya ke arah stelsel positif.
Achmad
Ali mengungkapkan istilah sistem adalah suatu kebulatan atau kesatuan yang
terdiri dari bagian-bagian, dimana antara bagian yang satu dengan bagian
lainnya saling kait berkait satu sama lain. Sebagai suatu kebulatan maka
didalamnya setiap masalah selalu ada pemecahannya oleh sistem itu sendiri,
sebab sistem tidak menghendaki adanya konflik dalam tubuhnya sendiri.[14]
Dalam
perkembangan Pendaftaran Tanah, haruslah menoleh ke belakang dan melihat apa
yang dikerjakan dalam masa silam. Semenjak kedatangan Belanda di Indonesia pada
abad 17, pada tahun 1778 pengukuran dan pemetaan kadasteral dimulai, untuk
daerah-daerah yang dikuasai dilakukan dan dianut ketentuan-ketentuan
berdasarkan hak-hak barat.
Ketentuan
Pendaftaran Tanah pada masa sebelum Ordonansi Balik Nama tahun 1834 Staatsblad nomor 27 dilakukan oleh Dewan
Schopen bertugas membukukan semua tanah beserta miliknya, mencatat
adanya peralihan hak. Tugas ini belum memenuhi kehendak pemerintah jajahan,
dibentuk badan yang disebut Heemsraden. Tugasnya menyediakan peta-peta
daerah yang dikuasai, memelihara daftar umum, memberitahukan apabila ada
peralihan hak. Kemudian dengan dibubarkan VOC peralihan tugasnya dan yang
semula dipegang oleh Dewan beralih kepada kantor ahli ukur pemerintah, tugas
peralihan hak yang dipegang Dewan beralih kepada Raad van Justitie.[15]
Baru
setelah Raffles (Gubernur Muda Inggris) berkuasa, dicanangkan Land Rente (pajak
tanah) bagi golongan pribumi, tersebut dalam Indische Staatsregeling 2
September 1854, bagi mereka yang tunduk pada Kitab UndangUndang Hukum Perdata (Burgerlijk
Wetboek) dipersamakan haknya dengan Belanda, pembayaran pajak atas tanah
dalam bentuk girik/petok/kekitir/rincik dapat diberikan kredit dalam bentuk Crediet Verband berdasarkan Koninklijk Besluit 6 Juli 1908 S.08-542
jo S.09-586 berupa kredit dalam jumlah yang kecil.
Chaerul
Basri Achmad menyatakan, bahwa suatu kadaster hokum untuk Belanda sedangkan
untuk golongan pribumi digunakan bukti pembayaran pajak : girildpetok/kekitir,
suatu kadaster pajak, hanya sebagai bukti telah membayar pajak atas tanah.[16]
Perkembangan Pendaftaran Tanah dari
tugas ahli ukur diserahkan ke Kadasterale Dienst (Jawatan Pendaftaran
Tanah) yang plengalihannya untuk suatu daerah ditetapkan lebih lanjut oleh
Gubernur Jenderal, ditezaskan oleh Staatsblad tahun 1916 Nomor 705, tugas Kadasterale
Dienst sebagai berikut:
a.
Mendirikan
dan memelihara secara kontinu kadaster hak (eigendoms
kadaster) di Indonesia.
b.
Pengukuran
bidang-bidang tanah serta pemetaannya dan mengeluarkan surat-surat ukur yang
diperlukan permohonan suatu hak atas tanah maupun untuk pemecahan adan
penggabungan tanah yang telah ada hak atas tanahnya.
c.
Pemberian
Landsmeter Kennis yang diperlukan
dalam hal balik nama sesuai Stb1.1834 No.27 serta pemberian-pemberian
sertipikat (surat keterangan tertulis) yang diperlukan untuk lelang.
d.
Pelayanan
kepada masyarakat dalam hal memberikan keterangan lisan maupun tertulis
mengenai hak atas tanah (dengan hukum Eropa) maupun pemberian salinan peta dan
daftar-daftar yang ada pada Kadasterale
Dienst.
e.
Melaksanakan
pekerjaan pengukuran adan pemetaan lainnya serta tugas-tugas lain yang
dibebankan oleh Pemerintah.[17]
Dalam
hal ini tugas Kadasterale Dienst terbatas mengenai pengukuran dan pemetaan
serta penyelenggaraan daftar umum terhadap hak-hak yang telah diukur dan
dipetakan, yaitu tanah Eigendom, Opstal, Erfpacht dan sebagainya. Dengan bentuk
tanda bukti hak atas tanah yang diterbitkan oleh pegawai balik nama berupa
akta. Sebagaimana yang dinyatakan Bambang Triono, bahwa Belanda melakukan
Pendaftaran Tanah terhadap hak barat dan untuk tanah milik adat pada masa
Gubernur Jenderal Raffles dipakai sistem penarikan pajak atau pelunasannya
dilakukan dengan menerbitkan surat pengenaan pajak tanah yang dikenal seperti
letter C, Pipil, Girik, Petok, Rincik dan sebagainya. Adapun alat penarikan
pajak tersebut melalui dengan lembaga Landrente.[18]
Pada
masa kemerdekaan, Pemerintahan Republik Indonesia mulai mengadakan persamaan
derajat mengenai- hak-hak tanah adat, terhadap sistem hukum yang berlaku
mempergunakan peraturan lama, yaitu melanjutkan Landrente, yang tidak
lain suatu badan yang berfungsi menetapkan besarnya pajak dimana wajib pajak
disebutkan dalam letter C, dirasakan tidak sesuai. Pada tahun 1950 pajak bumi
dihapus, berdasarkan Surat Keputusan Menteri Keuangan Nomor 29563/K. Namun
penarikan pajak masih tetap dilakukan oleh Jawatan Pendaftaran dan Pajak
Penghasilan Tanah Milik Indonesia (P3TMI) dengan togas melanjutkan dan
menyempurnakan Pendaftaran Tanah milik Indonesia nama Petok D diganti dengan
Tanda Pendaftaran Sementara.
Kemudian
Landrente berubah nama menjadi Jawatan Pajak Hasil Bumi (PHB) menurut
Undang-Undang Nomor 11/Prp/1959 dan berubah lagi menjadi kantor Iuran
Pembangunan Daerah (Ipeda) di bawah Menteri Keuangan dengan surat keputusan
Menteri Keuangan Nomor PMPPU 1-1-3 Tahun 1965 tanggal 29 November 1965,
terhadap masyarakat yang menguasai atau memiliki atas tanah dan bangunan yang
mengambil manfaat atau menikmati kegunaannya.
Hukum
Adat yang mengatur keagrariaan dampaknya masih terasa mempengaruhi ketentuan-ketentuan
Hukum Agraria Nasional, juga hukum pertanahan yang dibuat oleh pemerintah
kolonial Belanda antara Undang-Undang Agraria tahun 1870 dan
ketentuan-ketentuan hukum dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata),
dalam perkembangan terjadi deviasi dan inkonsisten serta dualisme hukum, perlu
pengeleborasian asas dan sistem pendaftaran pada Hukum Agraria dengan perpaduan
secara komperehensif sesuai kemajuan pembangunan di bidang
keagrariaan/pertanahan.
Asas
yang mempengaruhi selama ini masih memakai asas perlekatan, secara tegas dapat
juga diterapkan asas pemisahan horisontal sesuai dan konsisten dengan UUPA yang
bersumber dengan Hukum Adat guna mengakomodir kebutuhan dinamika masyarakat,
karena adanya intensitas pembangunan yang meningkat beberapa dasawarsa terakhir
terutama di perkotaan, penggunaan tanah di atas permukaan tanah terjadi
peningkatan untuk memenuhi tuntutan pembangunan pada umumnya dan khususnya
terhadap Strata Title.
Pengertian
asas perlekatan yang dikenal dalam kehidupan sehari-hari masyarakat, terutama
masyarakat kota. Untuk memahami asas perlekatan sebagai asas yang dianut oleh
KUHPerdata, maka perlu memahami ketentuan tentang asas pemisahan horisontal
dalam UUPA sebagai pembanding, asas perlekatan yang berpokok pada ketentuan-ketentuan
dalam Buku II KUHPerdata Indonesia meskipun ini sebenarnya telah dicabut oleh
UUPA. Namun perlu juga dipahami arti asas perlekatan (accessie) atau natrekking
tersebut.
Menurut
N.E. Algra pengertian accessie atau natrekking berarti, bahwa
perlekatan adalah perolehan milik dari apa yang bergabung dengan suatu
kebendaan atau yang merupakan satu badan dengan kebendaan itu. Selain dari pada
tambahan (accessio) juga pembentukan suatu benda dalam jenis baru dari
benda-benda lain (specificatie) dimasukkan sebagai bagian dari
perlekatan.[19]
Asas
perlekatan dianut oleh KUHPerdata, di dalam perumusan Pasal 500, Pasal 506,
Pasal 507, Pasal 584, Pasal 588 dan Pasal 609 KUHPerdata. Terlihat asas yang
dianut KUHPerdata berdasarkan asas accessie atau natrekking, dimyatakan
benda-benda yang tidak bergerak melekat pada benda pokok, maka era yuridis harus
dianggap sebagai bagian yang tidak bisa dipisahkan dan xnda pokoknya. Di dalam
Pasal 500 KUHPerdata dinyatakan bahwa hubungan antara kedua benda itu hams
terpaut sedemikian rupa. Lebih tegas lagi accessie dapat ditemukan dalam
rumusan Pasal 506 dan Pasal 507 KUHPerdata yaitu dalam perumusan benda tidak
bergerak, disebutkan bahwa perlekatan dari suatu Benda bergerak yang tertancap
dan terpaku pada benda tidak bergerak, secara yuridis hams dianggap sebagai
benda tidak bergerak pula.
Perlekatan
harus sedemikian rupa sehingga apabila keduanya dipisahkan satu sama lain,
menimbulkan kerusakan kepada salah satu atau kedua benda itu. Jika pemisahan
itu tidak menimbulkan kerusakan pada benda-benda itu maka ketentuan tadi tidak
berlaku. Di Dalam KUHPerdata dengan dianutnya asas perlekatan, tanah merupakan
benda-benda pokok sedangkan benda lain dan segala sesuatu yang melekat padanya
merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari benda pokok itu.
Apabila
seseorang akan membeli sebidang tanah diatas tanah itu berdiri sebuah rumah
atau sebuah bangunan, maka penjualan tanah tersebut dengan sendirinya hams
mencakup bangunannya pula, karena bagian yang tidak dapat terpisahkan dari
tanah. Asas perlekatan yang dikenal dalam KUHPerdata terdiri atas perlekatan
secara mendatar (horisontal) dan perlekatan secara tegak lurus (vertikal).
Perlekatan secara mendatar melekat satu benda sebagai bagian yang tidak
terpisahkan dari benda pokoknya. (misalnya perlekatan tanah timbul, atau balkon
pada rumah induknya) sedangkan perlekatan secara vertikal adalah perlekatan
secara tegak lurus yang melekat semua benda yang ada di atas maupun dari dalam
tanah dengan tanah sebagai benda pokoknya.[20]
Ketentuan
pengaturan hukum tanah yang menganut asas perlekatan vertikal terdapat dalam
ketentuan Pasal 571 ayat (1) KUHPerdata yang menyebutkan bahwa hak milik
sebidang tanah mengandung anti didalamnya kepemilikan segala apa yang ada di atas dan di dalam tanah. Jadi
dengan demikian asas perlekatan vertikal dapat diartikan bahwa pemilikan atas
tanah berarti memiliki bangunan atau rumah segala sesuatu yang melekat pada
tanah itu, demikian pula memiliki segala sesuatu yang ada (di dalam tanah asas accessie
vertikal, atau natrekking).
Dalam
Pasal 571 KUHPerdata tersirat asas mengikuti dalam hal ini sifat
mengikuti tanah, lebih luas lagi sifat mengikuti kedudukan yuridis tanah.
Maksudnya barang, yang melekat pada tanah, mengikuti kedudukan yuridis tanah.
Sebagai kebalikan dari asas perlekatan vertikal adalah asas pemisahan
horisontal (horizontale scheiding). Asas pemisahan horisontal adalah asas yang
dianut di dalam Hukum Adat. Berdasarkan asas pemisahan horisontal pemilikan
atas tanah dan benda atau segala sesuatu yang berada di atas tanah adalah
terpisah. Asas pemisahan horisontal memisahkan tanah dan benda lain yang
melekat pada tanah itu. Tanah terpisah dari segala sesuatu yang melekat padanya
atau pemilikan atas tanah terlepas dan benda yang berada di atas tanah itu, sehingga hak atas tanah dan pemilik atas rumah atau bangunan yang berada di atasnya dapat berbeda.
mengikuti tanah, lebih luas lagi sifat mengikuti kedudukan yuridis tanah.
Maksudnya barang, yang melekat pada tanah, mengikuti kedudukan yuridis tanah.
Sebagai kebalikan dari asas perlekatan vertikal adalah asas pemisahan
horisontal (horizontale scheiding). Asas pemisahan horisontal adalah asas yang
dianut di dalam Hukum Adat. Berdasarkan asas pemisahan horisontal pemilikan
atas tanah dan benda atau segala sesuatu yang berada di atas tanah adalah
terpisah. Asas pemisahan horisontal memisahkan tanah dan benda lain yang
melekat pada tanah itu. Tanah terpisah dari segala sesuatu yang melekat padanya
atau pemilikan atas tanah terlepas dan benda yang berada di atas tanah itu, sehingga hak atas tanah dan pemilik atas rumah atau bangunan yang berada di atasnya dapat berbeda.
Di
dalam Hukum Adat penilaian dan penghargaan pada tanah adalah sedemikian rupa
sehingga tanah menjadi jenis benda yang sangat istimewa dan Jeridapat perlakuan
khusus dalam pengaturan hukumnya, bersumber dengan Hukum Adat dituangkan dalam
UUPA yang mengenal asas pemisahan horisontal, namun tidak dinyatakan secara
tegas. Di dalam Hukum Agraria Nasional pemilikan atas tanah dan atas bangunan
adalah tidak terpisah. Untuk konsisten terhadap asas pemisahan horisontal, maka
seharusnya tanah terpisah dari bangunan yang melekat di atasnya.
Sehubungan
dengan itu UUPA menganut asas pemisahan horisontal, maka bangunan dapat
terpisah dari hak atas tanahnya. Sehingga dapat ditetapkan pendaftaran bangunan
yang terpisah dan hak atas tanahnya, pensertipikatan yang terpisah ini akan
sangat bermanfaat bagi pemilik bangunan baik dalam pemilikan maupun penjaminan.
Sertipikat yang terpisah dan tanah, maka penguasaan dan pemilikan terutama pemilik
bangunan di atas tanah milik orang lain maupun di tanah hak atas tanah negara
akan mempunyai kekuatan hukum dalam mempertahankan haknya.
Berdasarkan
ketentuan Pasal 5 UUPA, asas pertanahan yang dianut oleh UUPA adalah asas
pemisahan horisontal, yang memisahkan tanah dan benda lain ang melekat pada
tanah tersebut. Prinsip ini tertuang dengan pembagian secara horisontal
terhadap pemilikan perseorangan dalam Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 Tentang
Rumah Susun, atau lebih tepatnya ruang udara di atas tanah ang sebenarnya
dibagi menjadi strata horisontal.
Kembali
pada pelaksanaan Pendaftaran Tanah, sejak tahun 1947 oleh Jawatan Pendaftaran
Tanah yang berada dilingkungan Departemen Kehakiman, dengan masih berpedoman
pada Ordonansi Balik Nama Tahun 1834 Staatsblad
Nomor 27 adalah khusus untuk hak-hak barat. Kemudian berdasarkan Gouvernements Besluit Tanggal 18 Maret
1947 Nomor 12 Staatsblad Nomor 53 ditetapkan pembuatan akta seperti yang
dimaksud dalam Ordonansi tersebut. Jadi Kantor Pendaftaran Tanah berfungsi
sebagai Kadaster dan Instansi yang mendaftarkan peralihan hak atas tanah.
Sejak
dibentuk Departemen Agraria Tahun 1957 tugas Pendaftaran Tanah termasuk
meliputi pendaftaran hak menurut hukum adat juga yang tunduk pada hukum barat
berdasarkan Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1959, semua tanah di
wilayah Indonesia dilakukan pembukuan hak dengan tanda bukti hak yang disebut
surat hak tanah. Setelah UUPA diundangkan maka dalam Pasal 19 ayat (1) UUPA
menginstruksikan untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan
pendaftaran tanah seluruh wilayah Republik Indonesia menurut
ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.
Dari
ayat (1) Pasal 19 UUPA ini, yang diadakan oleh Pemerintah bukan suatu
pendaftaran tanah untuk keperluan pajak, melainkan jelas suatu pendaftaran
tanah hukum (legal kadaster).
Pemerintah menjamin kepastian hukum atas subyek dan obyek tanah, yakni menjamin
bahwa narna pemilik tanah yang terdaftar itu benar-benar pemilik tanah
itu dan lokasi tanah itu dipastikan letaknya. Sangat penting artinya untuk
mendapatkan ketenangan dan kepercayaan diri bagi masyarakat yang mempunyai hak
atas tanah.
Sebagai
pelaksanaannya telah diterbitkan Peraturan Pemerintah Nomor 10 tahun 1961
Tentang Pendaftaran Tanah, penyelenggaraannya ditugaskan kepada Jawatan
Pendaftaran Tanah, mencakup hak-hak yang asalnya dari bekas hak-hak barat
maupun bekas hak-hak adat. Dalam perkembangannya Peraturan Pemerintah Nomor 10
Tahun 1961 Tentang Pendaftaran Tanah dipandang tidak dapat lagi sepenuhnya mendukung
tercapainya hasil yang lebih nyata pada pembangunan nasional dan pelayanan
kepada masyarakat.
Penyelenggaraan
Pendaftaran Tanah yang tertib, telah membuktikan suksesnya tergantung dengan
pelaksanaan pengukuran dan pemetaan kadasteral, tidak hanya untuk keperluan
Pendaftaran Tanah hukum, diarahkan membangun kadaster yang dapat menjadi
landasan pembangunan. Oleh karena itu sistem kadaster yang akan diwujudkan
mengarah kepembangunan kadaster multiguna. Untuk membangun Pendaftaran Tanah
multiguna tersebut memuat seperti yang disarankan Dewan Penelitian Nasional
Amerika Serikat, bahwa struktur dasar kadaster (Pendaftaran Tanah) multiguna
terdiri dari komponen-komponen: kerangka dasar nasional, peta dasar nasional,
peta pendaftaran nasional dan sejumlah daftar yang memuat informasi atas
bidang-bidang tanah yang dapat dihubungkan dengan data pertanahan lainnya.
Berdasarkan
saran di atas, maka sejalan dengan kondisi perkembangan Pendaftaran Tanah dan
sesuai dengan dinamika pembangunan dalam upaya penyesuaiannya telah diterbitkan
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah dan
Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun
1997, memuat keempat komponen dimaksud yaitu; membangun jaringan kerangka dasar
kadasteral secara nasional, membangun peta dasar pendaftaran nasional dengan
sistem proyeksi TM-3 derajat, dan membuat sejumlah daftar yang memuat informasi
atas bidang tanah antara lain, daftar tanah (dokumen dalam bentuk daftar yang
memuat identitas bidang tanah dengan suatu sistim penomoran), daftar nama
(dokumen dalam bentuk daftar yang memuat keterangan mengenai penguasaan tanah
dengan sesuatu hak atas tanah, atau hak pengelolaan dan mengenai pemilikan hak
milik atas satuan rumah susun oleh perseorangan atau badan hukum tertentu),
daftar hak atas tanah atau sertipikat (surat tanda bukti hak, yang berlaku
sebagai alat pembuktian yang kuat sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 ayat (2)
huruf c UUPA untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas
satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam
buku tanah yang bersangkutan).
Untuk
melaksanakan sistem Pendaftaran Tanah yang multiguna timbullah keinginan untuk
menerapkan suatu sistem Pendaftaran Tanah, dimana keberadaannya telah berjalan
didalam sistem Pendaftaran Tanah negara lain, tentunya akan membutuhkan
penyesuaian dengan sistem Pendaftaran Tanah yang ada secara keseluruhan.
Sistem
pendaftaran tanah pada suatu negara tergantung pada asas yang dianut dinegara
itu, untuk ini penulis mengetengahkan beberapa pengertian sistem pendaftaran
tanah yakni : Sistem positif, Sistem Negatif, Sistem Torrens. Sistem positif,
menurut Beodi Harsono pada sistem ini apa yang tercantum didalam buku
pendaftaran tanah dan surat-surat tanda bukti hak yang dikeluarkan merupakan
alat pembuktian yang mutlak. Pihak ketiga (yang beritikad baik) yang bertindak
atas dasar bukti-bukti tersebut mendapat perlindungan mutlak, biarpun kemudian
ternyata bahwa keterangan yang tercantum didalamnya tidak benar.[21]
Mariam
Darus Badrulzaman menyatakan, bahwa ciri pokok sistem positif adalah
pendaftaran menjamin dengan sempuma bahwa nama yang terdaftar dalam buku tanah
tidak dapat dibantah walaupun is temyata bukan pemilik yang berhak. Stelsel ini
memberikan kepercayaan mutlak kepada buku tanah.[22]
Jadi
menurut sistem positif sertipikat tanah yang diberikan kepada pemegang hak
adalah berlaku sebagai tanda bukti hak yang mutlak yang merupakan satu-satunya
tanda bukti hak atas tanah serta memberikan jaminan perlindungan bersifat
mutlak tidak dapat diganggu gugat.
Sistem
negatif, sistem negatif ini merupakan kebalikan dari pada sistem positif, dalam
sistem ini jaminan lebih kuat diberikan kepada pemilik sejati. Menurut Boedi
Harsono menyatakan, bahwa:
Surat-surat tanda
bukti hak itu berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat berarti, bahwa
keterangan-keterangan yang tercantum didalamnya mempunyai kekuatan hukum dan
hams diterima (oleh hakim) sebagai keterangan yang benar, selama dan sepanjang
tidak ada alat pembuktian lain yang membuktikan sebaliknya. Dalam hal yang
demikian maka pengadilanlah yang akan memutuskan alat pembuktian mana yang
benar. Kalau ternyata bahwa keterangan dan pendaftaran tanahlah yang tidak
benar, maka diadakan perubahan dan pembetulan seperlunya.[23]
Abdurrahman
menegaskan dalam bukunya : Beberapa Aspekta Tentang Hukum Agraria bahwa :
Pendaftaran tidak
menjamin bahwa nama yang terdaftar dalam buku tanah tidak dapat dibantah
sekalipun is beritikad baik. Hak tidak bisa dibantah kalau nama dan orang yang
terdaftar adalah justru pemilik yang sebenarnya daripada tanah tersebut. Dengan
demikian maka hak dan orang terdaftar ditentukan oleh hak dan pemberi hak
sebelumnya sehingga dari peralihan hak sampai dengan dilakukannya pendaftaran
adalah merupakan suatu rangkaian proses yang tidak terpisahkan antara satu
dengan yang lain.[24]
Pendaftaran
Tanah di Indonesia sekarang masih berstelsel negatif, dengan berdasarkan
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 jo. Peraturan Menteri Negara
Agraria/KBPN Nomor 3 Tahun 1997 seharusnya dapat berintegrasi dan penyesuaian
dengan stelsel positif, sebagai contoh dengan Sistem torrens, sistem ini
diciptakan oleh Sir Robert Torrens, yang berasal dari Australia Selatan
terkenal dengan nama The Real Property Act atau Torrens Act yang mulai berlaku
sejak 1 Juli 1858.[25]
Menurut
Bachtiar Effendie dalam bukunya Kumpulan Tulisan Tentang Hukum Tanah, kegiatan
pada sistem Torrens ini dilakukan dengan:
Mengadakan pencatatan
pada setiap hak Was tanah dicatat dalam buku tanah, yang terdiri dari ash dan
salinan buku tanah. Salinan buku tanah ini dinamakan sertipikat. Sertipikat ini
berlaku sebagai alat bukti yang sempurna dalam hukum dan tidak dapat diganggu
gugat. Kalau ada perlawanan terhadap peralihan hak, maka didalam buku tanah hal
ini dicatat pula. Namun untuk merubah buku tanah adalah tidak dimungkinkan,
jika ada pemilik seiati yang menggugat maka hanya diberi ganti rugi dengan
"dana asuransi".[26]
Di
dalam pelaksanaan pada Sistem Torrens dapat diterapkan terhadap Strata Title,
untuk melangkah lebih lanjut perlu diketahui konsepsi pengertian Strata Title,
menurut Tim Penyusun Kamus Besar Bahasa Indonesia, arti strata : Petala,
lapisan (bumi dan sebagainya).[27]
Demikian pula menurut John M. Echols dan Hassan Shadily, strata adalah
lapisan-lapisan,[28]
dan Title berarti hak.[29]
Selanjutnya Strata berarti layer of rock, etc; in the earth's crust;
division; a title of property.[30]
Konsep
pengertian Strata Title menurut Maria S.W. Sumardjono memberikan pemahamannya,
bahwa Strata Title adalah suatu sistem yang memungkinkan pembagian tanah dan
bangunan dalam unit-unit yang disebut satuan (parcels) yang
masing-masing merupakan hak yang terpisah, namun disamping pemilikan secara
individual itu dikenal pula adanya tanah, Benda, serta bagian yang merupakan
milik bersama (common property).[31]
A.P.
Parlindungan menulis pendapat Teo Keang Sood, Hak Milik Strata di Malaysia
1990, bahwa pemilikan Hak Milik Strata sebagai pemilikan Hak Milik Strata
pemilikan ke atas satu petak (unit) atau bahagian dari sebuah bangunan yang
mempunyai dua atau lebih tingkat yang terpisah.[32]
Selanjutnya, sungguhpun diakui bahwa pengertian Strata Title adalah keliru, dan
lebih tepat dengan Cubic Spaces Act. (Teo Keang Sood, halaman 5). Batas-batas
dari bahagian bangunan bersusun tersebut adalah dengan 3 (tiga) Dimensi dalam
bentuk geometri dinding, lantai dan langit-langit.[33]
Meningkatnya
atas suatu bangunan dan ruang udara didalamnya dapat dipisahkan dari tanah, di
atas mana bangunan itu berdiri dan dianggap sebagai pemilikan hak atas tanah. Di
negara-negara lain telah dikembangkan sistem Pendaftaran Tanah Tiga Dimensi
(3D). Di Malaysia, Strata Title mulai diperkenalkan dalam National
Land Code tahun 1965, dengan prinsip yang sangat mirip dengan New South
Wales Strata titles Act tahun 1961.[34]
Hal
ini tampak dalam prinsip-prinsip umum Undang-Undang Rumah Susun, tetapi awal
terbentuknya pengertian Strata Title menurut hukum tidak berlangsung mulus
tanpa persoalan-persoalan. Misalnya, mengenai bangunan yang multi tingkat,
ketidakpastian timbul bertalian dengan hak atas lapisan ruang udara, jika
bangunan tersebut hancur atau dibongkar, sebagai akibat dari persoalan ini,
ahli-ahli hukum enggan untuk menggunakan konsepsi tersebut, memerlukan persepsi
prosedur dan pola yang remit untuk memberikan jaminan kepastian dan
perlindungan hukum atas pemilikan dan haknya.
Warren
Wright menyatakan, bahwa Pembagian berdasarkan Strata Title hanya boleh
diterapkan pada tanah hak Torrens.[35]
Hak Torrens ialah hak positif terkuat atas tanah, yaitu hak atas tanah yang
dijamin oleh negara. Berbeda dengan sistem Pendaftaran Tanah pada Hukum Agraria
Nasional, yang selama ini masih menggunakan sistem negatif. Sistem terhadap
pemilikan tanah di atas/di bawah permukaan bumi tidak ditetapkan secara
konkrit, dalam hubungan ini bahwa UUPA menetapkan bumi tidak hanya sebagai
permukaan bumi, tetapi juga tanah di bawah permukaan bumi dan juga ruang udara
diatasnya, untuk menggunakannya terbatas kewenangannya.
Boedi
Harsono menyatakan, bahwa "sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung
berhubungan dengan penggunaan tanah (permukaan bumi) yang bersangkutan,"[36]
termasuk hak atas tanah terbatas pada bagian-bagian yang diperlukan untuk
menjalankan hak yang bersangkutan. Kesulitan yang diakibatkan peningkatan
intensitas penguasaan dan penggunaan tanah pada wilayah pembangunan di
perkotaan, ke arah pemanfaatan dan penggunaan ruang di bawah/di atas permukaan
tanah, kondisi ini harus diantisipasi supaya pemanfaatan ruang di bawah dan di
atas permukaan tanah dapat terjamin kepastian hukum dan perlindungan hukumnya,
karena selama ini di dalam Pendaftaran Tanah hanya dirancang untuk ruang 2 (dua)
Dimensi (2D).
Melalui
sistem yang terintegrasi antara pendaftaran hak dan kadaster, Andras Ossko
menyatakan, bahwa solusi pendaftaran 3 (tiga) Dimensi (3D) aspek hukum dan
pemetaan harus secara simultan dilakukan, disebabkan konsistensi data antara
aspek hukum dan pemetaan merupakan hal yang mutlak menurut hukum.[37]
Keseimbangan
pertimbangan hukum dan teknis, serta institusi menurut Jantien stoter dinyatakan
dengan memulai pendaftaran hak atas tanah 3D yang merupakan pendekatan antar
disiplin dengan mempertimbangkan aspek hukum dan teknik disamping aspek
organisasi.[38]
Solusi final adalah mendefinisikan persil 3 (tiga) Dimensi atau obyek hukum
persil 3 (tiga) Dimensi dalam sistem kadastral sekarang. Karena persil 2 (dua)
Dimensi masih memadai untuk berbagai kepentingan, mungkin akan efisien memulai
dengan persil 2 (dua) Dimensi dan diperlims menjadi pendaftaran 3 (tiga)
Dimensi bila situasi begitu memerlukan.[39]
Kadastral 2(dua) Dimensi tidak dapat memfasilitasi pembangunan perkotaan yang
terjadi dengan cepat diperlukan peningkatan Kadastral 2(dua) Dimensi menjadi
Kadastral 3(tiga) Dimensi.
Pemecahan
masalah pada kondisi itu berdampak tidak hanya legislasi dan teknik, menurut
Jad Jarroush dan Gelad Even-Tzur dalam pernyataannya bahwa:
Solusi-solusi
tersebut akan mempunyai dampak legislasi. Ditinjau dari pandangan hukum,
bukti-bukti fisik di lapangan merupakan isi yang lebih diutamakan pada peta
kadastral. Tetapi sayang sekali bukti-bukti fisik tersebut tidak ada yang kekal
dan dapat rusak,sehingga batas-batas bidang tanah harus dikembalikan ke posisi
semula berkali-kali. Aspek hukum yang demikian akan menyebabkan keterlambatan
mengenai ruang di bawah dan di atas bumi.[40]
Kegiatan
pengkajian dalam aspek hukum dan aspek teknis terhadap adanya keberatan dan
keterlambatan, hams melalui mekanisme dan proses pengembangan yang selalu
saling terkait antar ranah disiplin keilmuan, selanjutnya menurut Joseph Forrai
dan Gil Kirchnev yang menyatakan, bahwa:
Adanya keberatan
yang berkaitan dengan hukum (beberapa diantaranya berkaitan dengan perencanaan,
kepemilikan, lingkungan dan kerugiankerugian), realisasi kegiatannya mengalami
penundaan dan sekarang mulai melemah. Kadaster berdasarkan sistem Torrens dalam
2 (dua) Dimensional. Transisi menjadi sistem 3 (tiga) Dimensional memerlukan
prosedur antar cabang keilmuan berdasarkan penelitian dan pengembangan.[41]
Pelaksanaan
kinerja kadaster sebagai pencatat, yang eksistensinya tidak hanya sinkronisasi
keilmuan, kemajuan teknologi dan hams ditunjang juga dengan pengembangan
kelembagaan/ institusi barn yang memadai, menurut Paul Van Der Molen
menyebutkan bahwa :
Kadaster
mencatat hak atas tanah dan membawa akibat yang tergantung pada institusi yang
melakukan tugas tersebut. Tanpa kerangka kerja hukum yang memadai dan struktur
administrasi publik yang transparan, kadaster tidak dapat bekerja dengan baik.
Untuk melaksanakan tugas kadaster dalam menetapkan, mencatat dan menyebarkan
informasi tanah dalam situasi 3D, deskripsi geometrik 3D yang memadai
seharusnya bersamaan dengan pengembangan kondisi institusi.[42]
G.S.
Kumar menegaskan, bahwa perkembangan lain yang lebih baik adalah dibuatnya
ketentuan tambahan atas peraturan yang ada agar sesuai dengan perubahan
situasi.[43] Suatu
persepsi atau kesamaan pemahaman untuk merujuk kearah pembagian tanah secara stratum,
karena permukaan tanah tidak merupakan suatu bidang reguler dan juga bisa
berubah karena proses alamiah dan penggunaan tanah untuk pembangunan, karena
adanya kegiatan manusia yang menginginkan kejelasan hak-hak atas tanahnya
seperti yang diamanatkan dalam Pasal 4 ayat (2) UUPA, menyatakan Hak-hak atas
tanah yang dimaksud dalam ayat (1) pasal ini memberi wewenang untuk
mempergunakan tanah yang bersangkutan, demikian pula tubuh bumi dan air serta
ruang yang ada di atasnya sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung
berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam batas-batas menurut undang-undang
ini dan peraturan-peraturan hukum lain yang lebih tinggi. Selanjutnya dalam
Pasal 4 ayat (3) dinyatakan, bahwa selain hak-hak atas tanah sebagai yang
dimaksud dalam ayat 1 pasal ini ditentukan pula hak-hak atas air dan ruang
angkasa.
Pembaruan
Agraria merupakan amanat rakyat melalui TAP MPR-RI Nomor IX/MPR/2001 kepada
Pemerintah yang harus dijalankan melalui perencanaan kebijakan yang telah
ditetapkan. Di Dalam Pasal 2 TAP MPR-RI Nomor IX/MPR/2001 dinyatakan, bahwa
pembaruan agraria mencakup suatu proses yang berkesinambungan berkenaan dengan
penataan kembali penguasaan, pemilikan, penggunaan dan pemanfaatan sumber daya
agraria dilaksanakan dalam rangka tercapainya kepastian dan perlindungan hukum
serta keadilan dan kemakmuran bagi seluruh rakyat Indonesia.
Dalam
pembaruan agraria diungkapkan oleh Maria S.W.Sumardjono dapat dilihat dari
berbagai aspek (hukum, ekonomi, politik, dan lain-lain) bernilai strategis
karena bertujuan untuk menata kembali penguasaan, pemilkan, penggunaan dan
pemanfaatan sumber daya agraria dalarn rangka tercapainya kepastian dan
perlindungan hukum serta keadilan dan kemakmuran bagi seluruh rakyat Indonesia.[44]
Penataan
ulang dimaksud, dikemukakan Herman Soesangobeng juga haruslah berdasarkan suatu
logika pertimbangan atau ratio sesuai dengan tujuan pemanfaatannya.[45]
Melalui konsepsi Hukum Adat yang melandasi Hukum Agraria Nasional, yang
komunalistik religius dengan hak atas tanahnya bersifat pribadi. Boedi Harsono
merumuskan, bahwa "komunalistik religius, yang memungkinkan penguasaan
bagian-bagian dari tanah bersama, sebagai Karunia Tuhan Yang Maha Esa kepada
Rakyat Indonesia, secara individual, yang bersifat pribadi, sekaligus
mengandung unsur kebersamaan.[46]
Konsepsi
tersebut pada hakikatnya, bersumber dari Hukum Adat yang diangkat pada tingkat
nasional, meliputi seluruh bangsa dan seluruh tanah di wilayah negara
Indonesia. Dengan pemahaman konsep tersebut dapat memahami asas-asas dan
ketentuan-ketentuan yang terdapat dalam UUPA.
BAB II
METODE
PENELITIAN
A.
Jenis Penelitian
Bertolak
dari latar belakang masalah dan dalam rangka mewujudkan tujuan penelitian yang
hendak dicapai, maka metode penelitian yang penulis pergunakan dalam penelitian
ini adalah penelitian hukum normatif, yakni penelitian hukum yang dilakukan
dengan cara meneliti data skunder yang difokuskan pada bahan pustaka, yang
berkaitan dengan keagrariaan/pertanahan khususnya pendaftaran tanah terhadap
Strata Title.
B.
Tipe Penelitian
Penelitian
ini merupakan penelitian hukum normatif karena pengkajian dan bahan hukum yang
telah dikumpulkan dilakukan melalui langkah-langkah statute approach yaitu
dengan melakukan inventarisasi terhadap asas, sistem dan perbandingan hukum
serta pengisian kekosongan hukum, yang berhubungan dengan masalah yang
diteliti.
C.
Sifat Penelitian
Sifat
Penelitian ini adalah deskriptip analitis, yaitu menggambarkan dan menjelaskan
serta menganalisis hal-hal yang menjadi obyek penelitian yang berkaitan dengan
penyesuaian Pendaftaran Tanah terhadap Strata Title dan penyelenggaraannya.
D.
Jenis Bahan
Hukum
Jenis
Bahan Hukum terdiri dari:
1.
Bahan hukum primer berupa peraturan
perundang-undangan di bidang agraria dan pertanahan, antara lain :
a) Undang
Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945
b)
Ketetapan MPR Republik Indonesia Nomor
IX/MPR/2001 tentang Pembaruan Agraria dan Pengelolaan Sumber Daya Alam.
c) Kitab
Undang-Undang Hukum Perdata.
d)
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia
Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
e)
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia
Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
f)
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia
Nomor 16 Tahun 2004 tentang Penatagunaan Tanah.
g)
Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala
Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
2.
Bahan hukum sekunder berupa literatur,
jurnal, laporan penelitian, karya tulis ilmiah dalam bentuk kertas kerja,
makalah, termasuk majalah, surat kabar, tesis yang relevan dengan permasalahan
hukum agraria.
3.
Bahan hukum tersier, yaitu bahan hukum
penunjang, yang mencakup bahan-bahan yang memberi petunjuk ataupun penjelasan
terhadap bahan hukum primer dan sekunder, misalnya kamus, ensiklopedia, dan
sebagainya tentang agraria/pertanahan.
E.
Prosedur/Teknik Pengumpulan Bahan Hukum
Bahan
hukum dikumpulkan dengan teknik pengumpulan melalui sistem kartu (Card
System), dengan tahapan melakukan identifikasi masalah, inventarisasi bahan
hukum primer, sekunder dan tersier, mengklasifikasi dan coding secara
sistematis dengan tujuan memilah-milah bahan-bahan yang terkumpul sesuai dengan
masalah yang dikaji.
F.
Pengolahan dan
Analisis Bahan Hukum
Bahan
hukum dan hasil pengumpulan bahan hukum yang telah diklasifikasikan dianalisis
dengan menggunakan metode deskriptif analitis untuk menelaah konseptual, asas
dan sistem hukum dengan melakukan penyesuaian dan penyelenggaraan yang
berkaitan dengan masalah yang diteliti.
Bahan
hukum primer. sekunder dan tersier digunakan untuk menopang kajian mengenai
alternatif yang sesuai dengan dinamika kebutuhan masyarakat. Bahan hukum tersebut
diolah dan dianalisis untuk memberikan pemecahan masalah dan solusinya atas
permasalahan yang diteliti.
BAB
III
HASIL PENELITIAN
DAN PEMBAHASAN
A.
Pemahaman Konsep
Strata Title Dalam Hukum Agraria
Tanah
sebagai sebagai unsur ruang yang penggunaan dan pemanfaatannya selalu
bersinergis dan terkait dengan penataan ruang, aplikasinya secara konsekuen dan
konsisten berlandaskan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
Pokok-pokok Agraria. Tanah yang meliputi permukaan bumi, ruang di atas dan di
dalam permukaan tanah dapat menjadi obyek hak. Dalam rangka pemanfaatan ruang
sebagai subsistem penataan ruang meliputi kebijakan penatagunaan tanah dan
penyelenggaraannya, mempunyai arti yang sangat penting bagi perorangan,
masyarakat dan Negara. Sebagai sarana tempat penyelenggaraan aktivitas untuk
memenuhi kebutuhan bagi generasi sekarang maupun yang akan datang, secara
terencana, terpadu dan berkelanjutan untuk mewujudkan sebesar-besar kemakmuran
rakyat.
Pengguna
tanah 3 (tiga) dimensi yang efisien merupakan kondisi sosial ekonomi dan
lingkungan yang dibutuhkan. Ekonomi bebas dan pasar mampu untuk menyediakan
jawaban yang cepat dan fleksibel tetapi memerlukan aturan dan alat untuk
membangkitkan investasi dan jaminan dan perubahan yang bagus akan keuntungan.
Salah satu alat untuk itu adalah system kadastral 3 D (dimensi) termasuk
pendaftaran strata seperti pendaftaran hak milik atas satuan rumah susun).
Selama
10 tahun terakhir jumlah penduduk meningkat dan pada tahuntahun yang akan
datang intensitas penguasaan dan penggunaan tanah semakin timpang ke arah
perkotaan, mengakibatkan habisnya ruang terbuka pada tahun-tahun tersebut.
Institusi pengukuran dan pemetaan bertanggung jawab untuk memecahkan persoalan
teknik dalam pemetaan dan pendaftaran strata yang sesuai dengan infrastruktur
yudisial yang dimodifikasi secara memadai. Rencana penelitian dan pengembangan
untuk maksud-maksud promosi multi penggunaan tanah dan pendaftaran strata,
serta hubungan antar disiplin yang kompleks sangat relevan untuk dikaji.
Penyelesaian
yang diusulkan dalam menghadapi peningkatan permintaan rumah karena
meningkatnya jumlah penduduk yang cepat yang terjadi pada perluasan dan
pembangunan kota yang ada dan daerah sekitarnya adalah membentuk apa yang
dikenal dengan metropolis. Dalam rangka menjaga ruang terbuka diluar kota
tersebut, strategi pembangunan telah ditetapkan pemerintah, yang akan menarik
banyak penduduk ke daerah perkotaan yang tidak teratur, dimana tanah yang
tersedia terbatas dan mahal. Untuk pembangunan perkotaan lebih lanjut, sebagai
alternatif selain permukaan tanah, dipergunakan juga ruang di atas permukaan,
di bawah permukaan dan di bawah permukaan air dangkal sepanjang pantai.
Pembangunan di atas permukaan dan di bawah tanah menzalami percepatan
akhir-akhir ini. Namun demikian biaya tinggi konstruksi dan kurangnya
pendaftaran hak strata menyebabkan investor bersikap hati-hati.
Kepemilikan
tanah dan konsep perencanaan pembangunan yang dikombinasikan dengan sikap pasar
bebas berkenaan dengan property lainnya. Rencana untuk hampir setiap bagian
tanah terutama pada area perkotaan yang padat merupakan hal yang kompleks dan
sering menghadapi tantangan yang bersifat sosial, politik, dan hukum.
Disebabkan oleh adanya keberatan yang berkaitan dengan hukum (beberapa
diantaranya berkaitan dengan perencanaan, kepemilikan, lingkungan dan kerugian
kerugian), kadaster dan pendaftaran tanah berdasarkan system Torrens dalam 2
(dua) dimensional. Transisi menjadi sistem 3 dimensional memerlukan prosedur
antar cabang keilmuan berdasarkan penelitian -dan pengembangan. Transisi
merupakan hal yang esensial untuk penyelesaian pembangunan diperkotaan, yang
menyebabkan peningkatan dalam hal efisiensi penggunaan ruang atas dan bawah
tanah.
Berkaitan
dengan hukum tanah Israel, hak kepemilikan persil membentang ke bawah sampai
dengan dasar bumi dan ke atas sampai langit (gambar 1). Tanah dimiliki
pemerintah dan disewakan ke publik melalui bermacam macam bentuk sewa jangka
pendek dan jangka panjang. Hal hal ini menghasilkan hak hak menurut hukum yang
bersandarkan pada "kepemilikan pribadi secara nyata". Administrasi
pertanahan bertanggung jawab untuk berhubungan dengan penyewa dan untuk
pemasaran tanah pada pasar konstruksi dalam rangka pembangunan selanjutnyn.
Struktur ini memungkinknn Pemerintah mengontrol konstruksi pasar dan
menyesuaikan suplai tanah terhadap perubahan permintaan pasar. Dalam membangun
di bawah permukaan, dalam banyak hal cara pendaftaran termasuk
"easement" untuk kepentingan negara. Proses tersebut sering meliputi
pembebasan tanah dengan ganti rugi. Easement didaftar setelah pengacaraan
menurut hukum dan sebelum penyelesaian konstruksi. karena itu informasi
tertentu tidak ditetapkan dan banyak terdapat kekurangan dalam teknik atau
akurasi dan rincian yang nyata.
Kepentingan
Pemerintah dalam meningkatkan efisiensi penggunaan tanah dengan jelas
dicerminkan dalam Pasal 6 Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2004 Tentang
Penggunaan Tanah, yang menyatakan bahwa "Kebijakan penatagunaan tanah
diselenggarakan terhadap, bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya baik yang
sudah atau belum terdaftar, tanah negara, tanah ulayat masyarakat Hukum Adat
sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku".
Menyatakan petunjuk yang diusulkan untuk implementasi dengan perubahan
legislasi, dengan maksud memudahkan penggunaan tanah lebih efisien, termasuk
ruang subterranean, dan integrasi beberapa infrastruktur dan bermacam macam
aplikasi dalam suatu tempat tinggal.
Suatu
penyelesaian kepemilikan pendaftaran hak tanah dan pengukuran, seharusnya
dikembangkan juga untuk ruang di atas dan di bawah tanah. khususnya ditujukan
pada solusi praktis atas pendaftaran hak dalam 3 (tiga) dimensi yang menjadi
tanggungjawab Badan Pertanahan Nasional.
Peranan
Institusi pengukuran dan pemetaan di Israel menurut Joseph Forrai dan Gil
Kirchnev, dilaksanakan dan menjadi kewenangan dari :
The Survey
Israel (SOI) merupakan badan Pemerintah yang bertanggungjawab mengenai geodesi,
pemetaan, topografi dan kadastral serta sistem informasi Geografi Nasional dan
juga bertanggungjawab mengenai pemberian lisensi dan instruksi atas profesional
pemetaan dan geodetic di Israel. Mula mula tanggungjawab tersebut ditetapkan
oleh survey ordinance, yang dipublikasikan tahun 1929 selama mandat Inggris
atas Palestina. Dokumen ini masih berlaku sampai sekarano. di Israel . SOT
bertanggungjawab untuk prosedur pengukuran dan pemetaan kadastral. Peta blok
kadastral dan peta plan mutasi (semacam surat ukur) baru sah menurut hukum
setelah disetujui SOI. Hal ini berlaku juga untuk kadastral 3 (tiga) dimensi.[47]
Basis
data kadastral sistem informasi geografi nasional (SIGN) diturunkan dari peta
blok kadastral yang secara hukum tidak diterima untuk menetapkan batas kembali,
tetapi dalam praktek merupakan infrastruktur digital kadaster untuk seluruh
negara dan merupakan alat untuk perencanaan dan pengelolaan pertanahan. Solusi
kadastral 3 D diintegrasikan dengan SIGN.
Sejumlah
masalah seperti topology 3 D telah siap dalam sejumlah tahap penelitian.
Kerangka kerja yang terintegrasi akan menghasilknn peraturan dan standarisasi,
namun dikembangkan melalui jangka waktu yang cukup panjang dengan kegiatan
penelitian antar disiplin yang berkaitan melalui pilot pengkajian yang mendalam
untuk membantu studi kasus yang relevan.
Tujuan
utama penelitian yang diaplikasikan adalah menguraikan lebih rinci tentang
peraturan dan standarisasi sistem kadastral 3 D digital termasuk pendaftaran
hak strata, yang berkaitan dengan hal tersebut di atas : Jenis digital
kadastral grafikal 2 D dan Kelengkapan kadaster 2D dengan data ketinggian,
dengan melakukan pengukuran dan/atau pengolahan data dan pemetaan dalam 3D
hubungan analitik antara bawah permukaan, permukaan dan atas permukaan,
menggunakan suatu model umum mengenai basis data kadastral 3D yang berhubungan
dengan lingkungan SIGN, fisualisasi basis data kadastral 3 D, dokumentasi
keseluruhan kadastral 3 D serta usulan prosedur pendaftaran.
Untuk
penerapan pilot pengkajian dimaksud, dilaksanakan pada area yang sudah
direncanakan yang tersedia transportasi multi guna dan multi lapis, pusat
komersial dan pemukiman, dimana pendaftaran 3 D hak hak property diperlukan.
Perencanaan dilaksanakan oleh tenaga ahli dalam bidang : kadaster, pengukuran,
SIP, hokum property, perencanaan kota dan rekayasa bawah tanah. Kegiatan para
tenaga ahli tersebut dibawah petunjuk dan akan ditindaklanjuti oleh steering
committee yang terpadu. Pendekatan antar disiplin dimaksudkan untuk menjamin
hasil yang optimal dan kesempatan yang lebih baik akan penerapan pendaftaran 3
D di dalam masa mendatang.
Pengembangan
dilaksanakan dengan mengkoordinasikan keperluan organisasi dan proposal untuk
basis SIP, teknik operasional pendaftaran tanah akan disiapkan dan disahkan
dengan pertimbangan Badan Pertanahan Nasional. Pemerintah menyediakan petunjuk
untuk kegiatan profesional dalam tim antar disiplin dan mengarahkan tim dalam
penyelesaian yang terkoordinasi dan lengkap. Berkaitan dengan infrastruktur
teknologi dan yudisial nasional, para profesional yang relevan dengan
pengetahuan dan pengalaman yang saling melengkapi akan mampu memecahkan
penyelesaian tugas tugas operasional. Pemikiran yang konservatif dan hambatan
birokrasi merupakan hambatan proses untuk menuju kadaster 3 D, keterbatasan
ekonomi akan menyebabkan realisasi dalam tingkat moderat. Tetapi ekonomi yang
kuat dan kebutuhan sosial baik sektor publik maupun perorangan akan menumbuhkan
kekuatan dalam berkreasi.
Pertambahan
penduduk diperkotaan yang semakin meningkat, tekanan atas tanah meningkat pula.
Tumbuh kepentingan dan kebutuhan yang mengarah kepada pemanfaatan dan
penggunaan ruang di atas dan di bawah permukaan tanah yang dapat menjamin
kepastian dan perlindungan hukumnya. Banyak negara-negara di Eropa dan di
dunia, khususnya di area metropolitan mengalami kekurangan tanah kosong untuk
pembangunan. Para investor mencoba untuk menggunakan ruang di atas dan di bawah
tanah untuk membangun property yang hernilai. Pada saat yang bersamaan timbul
keinginan pendaftaran property tersebut sebagai jaminan kepastian hukumnya.
Dalam pendaftaran tanah tradisional kita menemukan kesulitan -untuk
menyelenggarakan pendaftaran property tersebut, karena pendaftaran tradisional
dirancang untuk ruang 2 (dua) dimensi (2D). Dalam sistem yang terintegrasi
antara pendaftaran hak dan kadaster, solusi pendaftaran 3(tiga) dimensi (3D)
aspek hukum dan pemetaan harus secara simultan dilakukan, disebabkan
konsistensi data antara aspek hukum dan pemetaan merupakan hal yang mutlak
menurut hukum. Sistem pendaftaran tanah di Indonesia bersifat tradisional, konvensional
yang mengarah pergeseran perubahannya kependaftaran tanah yang bersifat
multiguna yang memuat elemenelemen pendaftaran 3D, sehingga amandemen hukum
untuk memperkenalkan pendaftaran 3D merupakan hal yang memungkinkan.
Banyak
negara-negara di Eropa dan dunia, khususnya di area metropolitan mengalami
kekurangan tanah kosong untuk pembangunan. Terdapat kekurangan tempat parkir
jumlah utilitas publik meningkat selama beberapa tahun terakhir ini (kabel
telekomunikasi) dan sebagian besar utilitas publik diserahkan kepada swasta
yang menimbulkan situasi barn kepemilikan. Lalu lintas kendaraan meningkat
beberapa kali dalam dekade terakhir, fasilitas transportasi publik barn seperti
metro, jalan raya, kereta bawah tanah, jalan layang dibangun di bawah dan di atas
tanah untuk memudahkan dan menghindari kesulitan.
Dengan
adanva permasalahan di atas Para investor. pengembang real estate dan pihak
pihak lainnya menggunakan ruang di bawah dan di alas permukaan tanah untuk
membangun struktur rekayasa, obyek-obyek, dan dalam waktu yang bersamaan
property yang bernilai. Keadaan yang demikian menimbulkan kepentingan untuk
mendaftarkan property tersebut dalam register tanah dalam rangka menjamin
kepemilikan dan pemetaan fasilitas atas obyekobyek real estate. Tetapi di sisi
lain pendaftaran tanah/kadaster tradisional belum siap untuk mendaftar obyek
3D.
Peta
kadastral yang berbasiskan kertas telah memuat status hukum batasbatas tanah
dan obyek-obyek lainnya dalam 2D. Register tanah mengalami kesulitan untuk
mendaftarkan kepemilikan dan hak-hak lain atas obyek real estate di bawah dan
di atas permukaan tanah. Domain publik seperti jalan raya, alunalun bukan
merupakan bagian dari register tanah dan banyak obyek yang dibangun di bawah
permukaan tanah merupakan domain publik (utilitas publik,garasi publik,stasion
metro,dan lain-lain ).
Pada
saat ini terdapat sedikit pengecualian bahwa untuk pendaftaran obyek, property
dibangun di bawah tanah atau di atas permukaan dengan menggunakan legislasi
condominium atau strata title. Di kota-kota besar, khususnya area metropolitan
tumbuh kepentingan dan kebutuhan dalam penggunaan ruang di bawah dan di atas
tanah untuk pembangunan obyek real estate, tetapi perubahan undang-undang
pendaftaran tanah tidak memperhitungkan kebutuhan seperti yang dijelaskan di
alas . Akibatnya timbul kesulitan atau hambatan dalam pendaftaran kepemilikan
real property yang dibangun di bawah dan di atas permukaan.
Selain
telah diperkenalkannya teknologi informasi ( TI ) dan pemetaan kadastral
digital, deskripsi hak secara geometrik dan pemetaan belum dipecahkan. Secara
teknik tidak ada kesulitan dalam pemetaan real obyects ( benda tetap) di
bawah dan di atas permukaan, terima kasih untuk TI dan sistem informasi
pertanahan geografi (SIG).
Permasalahan
utama terletak pada kurangnya perubahan undang-undang. Professi hukum selalu
sangat konservatif, mereka selalu terikat dengan undangundang pendaftaran
tradisional dan kalaupun ada perubahan umumnya memakan waktu yang lama.
Pemecahan pendaftaran property dalam strata title memerlukan alat yang
komprehensif dan solusi dalam aspek hukum dan pemetaan, atau aspek pendaftaran
hak dan pembuatan peta kadastral. Hanya solusi yang simultan yang dapat
menjamin konsistensi data.Tentu saja juga di Eropa terdapat bermacammacam jenis
pendaftaran tanah/kadaster yang berkaitan dengan isi data, kerangka kerja hukum
dan insititusi karena itu tidak resep dan solusi tunggal dalam memecahkan
permasalahan tersebut. Kita harus mencari unsur-unsur yang umum dalam sistem
yang berbeda untuk membuat garis petunjuk bagi semua negara dalam menghadapi
permasalahan pendaftaran 3 D.
Pendekatan
yang dilakukan di negara-negara yang sistem pendaftaran dan kadaster
terintegrasi dalam satu otoritas berbeda dengan yang penanganannya dilakukan
oleh otoritas yang berbeda (beberapa negara di Eropa pendaftaran hak
dilaksanakan oleh pengadilan dan kadaster oleh pemerintah). Dalam hal
penanganan oleh otoritas yang berbeda pengambilan keputusan yang komprehensif
lebih stint, tetapi irnplementasi pendaftaran 3 D mungkin lebih mudah karena
konsistensi data antar organisasi tidak selalu diwajibkan undangundang.
Dalam
hal pendaftaran hak dan kadaster ditangani oleh satu otoritas. pengambilan
keputusan dan solusi komprehensif lebih mudah dilakukan, tetapi karena konsistensi
data antara aspek kadastral dengan aspek hukum merupakan suatu kewajiban yang
harus dilaksanakan maka pelaksanaan pendaftaran 3D lebih ruwet.
B.
Strata Title
Sebagai Kinerja Pendaftaran Tanah dalam Perspektif Pengisian Kekosongan Hukum
Di
dalam makna yang standar dari pemikiran atau gagasan mengenai Strata Title
merupakan satu kekuatan untuk melakukan suatu kinerja penanganan permasalahan
pertanahan. Melalui serangkaian proses yang dilalui di dalam Hukum Agraria
Nasional, dimulai dengan serangkaian kinerja yang bertujuan merekonstruksi
sebuah peristiwa dalam dinamika kebutuhan masyarakat. dengan kemajuan teknologi
saat ini, dimungkinkan pemanfaatan ruang di dalam dan di atas permukaan tanah
sepanjang digunakan langsung berkaitan dengan penggunaan tanahnya.
Permasalahan
utama terletak pada kurangnya perubahan undang-undang. Professi hukum selalu
sangat konservatif. mereka selalu terikat dengan undangundang pendaftaran
tradisional dan kalaupun ada perubahan umumnya memakan waktu yang lama.
Pemecahan pendaftaran properti dalam Strata Title memerlukan alat yang
komprehensif dan solusi dalam aspek hukum dan pemetaan, atau aspek pendaftaran
hak dan pembuatan peta kadastral. Hanya solusi yang simultan yang dapat
menjamin konsistensi data.
Proses
dalam mencari peraturan atau dasar hukum yang merupakan kinerja untuk
mengakomodasi dinamika kebutuhan atas tanah ke dalam bahasa hukum dengan suatu
penyesuaian atas peristiwa tersebut dengan suatu ketentuan hukum yang ada di
dalam peraturan perundang-undangan. Ketidak mampuan Pasal 9 Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah melingkupi objek
pendaftararan tanah seperti yang diamanatkan dalam Pasal 4 UUPA, batas-batas
kepentingan di atas tanah diperlukan usaha untuk mencerminkan dimensi status
hukum dengan menggunakan pendaftaran yang berkaitan hak kepemilikan pribadi dan
kepentingan pemerintah dalam meningkatkan efisiensi penggunaan dan pemanfaatan
tanah, melalui penyelesaian pendaftaran hak tanah dan pengukuran, dengan solusi
praktis atas pendaftaran hak dalam 3 (tiga) dimensi.
Pemecahan
pendaftaran hak dalam Strata Title memerlukan alat yang komperehensif dan
solusi dalam pertimbangan hukum, teknik pengukuran dan pemetaan serta
pertimbangan administrasi secara simultan yang dapat menjamin konsistensi
akurasi data. Pendekatan yang dilakukan di negara-negara yang sistem
pendaftaran dan kadaster terintegrasi dalam satu otoritas berbeda dengan yang
penanganannya dilakukan oleh otoritas yang berbeda ( beberapa negara di Eropa
pendaftaran hak dilaksanakan oleh pengadilan dan kadaster oleh pemerintah).
Dalam hal penanganan oleh otoritas yang berbeda pengambilan keputusan yang
komprehensif lebih sulit, tetapi implementasi pendaftaran 3D mungkin lebih mudah karena konsistensi data
antar organisasi tidak selalu diwajibkan undang-undang.
Dalam
hal pendaftaran hak dan kadaster ditangani oleh sate otoritas, pengambilan
keputusan dan solusi komprehensif lebih mudah dilakukan, tetapi karena
konsistensi data antara aspek kadastral dengan aspek hukum merupakan suatu kewajiban
yang harus dilaksanakan maka pelaksanaan pendaftaran 3D lebih ruwet.
Kadastral
2 Dimensi tidak dapat memfalisitasi pembangunan yang terjadi dengan cepat.
Meningkatnya masalah pertanahan memerlukan, peningkatan kadastral 2 Dimensi
menjadi kadastral 3 Dimensi. Diskripsi umum dan definisi komponen komponen
sistem itni. Melalui teknik pengembalian dan penandaan batas batas kadastral 3
Dimensi berdasarkan Global position system (GPS).
Disamping
untuk keperluan Pendaftaran Hak Tanah, salah sate manfaatnya adalah untuk
memberi kemudahan kegiatan perencanaan dan pembangunan. Sebagai akibat
penambahan populasi pembangunan ekonomi dan standar hidup yang tinggi, dan
pembangunan yang pesat serta Kepadatan peningkatan penduduk dan kekurangan
tanah memerlukan solusi tambahan untuk pembangunan perkotaan, seperti
penggunaan ruang di atas dan di bawah permukaan tanah, subterranean dan sub
marine lebih efisien. Solusi tersebut akan mempunyai dampak legislasi. Ditinjau
dari pandangan hukum, bukti bukti fisik di lapangan merupakan isi yang lebih
diutamakan pada peta kadastral. Tetapi sayang sekali bukti-bukti fisik tersebut
tidak ada yang kekal dan dapat rusak. sehingga batas batas bidang tanah harus
dikembalikan ke posisi semula berkali kali. Aspek hukum yang demikian akan
menyebabkan keterlambatan mengenai pemberian jaminan kepastian hukum dan
perlindungan hukum terhadap ruang di bawah dan diatas permukaan tanah.
Prinsip
dasar kadaster 3 dimensi mengandung 2 hal perubahan yang esensial dibandingkan
dengan kadaster bidang (planar cadastre) yaitu:
1.
Setiap titik permukaan yang mewakili
batas-batas property harus digambarkan dengan koordinat bidang dalam jaringan
kontrol horizontal dan tinggi dalam jaringan kontrol vertikal
2.
Suatu definisi alternatif mengenai
konsep "bidang" dalam kadaster 3 dimensi.
Sistem
kadaster 3 dimensi membolehkan adanya bidang tanah dalam ruangan. Penandaan
secara fisik tepi bidang tanah dalam ruang tidak dapat dilaksanakan dalam
praktek. Sepanjang bidang 3 dimensi memasukkan bagian permukaan bumi, tanda
tanda fisik bidang tanah dapat dilaksanakan. Dengan demikian sistem kadaster 3
dimensi di masa mendatang dipisahkan dalam 2 bagian :
1.
Kadaster 3 dimensi Permukaan ( Surface -
3 D Cadastre) : yang berhubungan dengan permukaan bumi dan memungkinkan dipasangnya
tanda tanda fisik.
2.
Kadaster 3 dimensi Non Permukaan (Non
Surface 3 D Cadastre): Diatas atau dibawah permukaan yang mana pemasangan tanda
bat:a secara fisik tidak memungkinkan.
Pemisahan
komponen kadaster 3 D dengan cara ini akan memudallkan dan transisi dengan
cepat. The surface - 3D Cadastre akan memungkinkan penggunaan partisi 2D dengan
penambahan unsur volume bidang tanah "Non Surface-3D Cadastre" menggunakan
partisi ruangan di atas dan dibawah " Surface -3D Cadastre".
Konsep
Kadaster 3 dimensi permukaan memerlukan transisi dari persil bidang datar
menjadi persil bidang spasial, berdasarkan 2 permintaan :
1.
Inti dari tubuh spasial hams
mempertahankan bentuk persil bidang datar (planar space) seperti dilihat
dari atas.
2.
Pembagian dimensi volume untuk tubuh
ditentukan dalam 3 dimensi Dua permintaan ini memungkinkan paling sedikit dua
definisi yang akurat tentang 3 D persil spasial.
Definisi
A
Persil
3 dimensi berupa prismoid. Sisi vertikal kalau dilihat dari atas, membentuk
poligon yang terdiri atas titik titik batas persil 2 dimensi. Sisi bawah dan
atas semuanya paralel terhadap permukaan pada ketinggian Z up dan kedalaman Z
down.
Definisi
B
Persil
3 D adalah prismoid. Sisi vertikalnya jika dilihat dari atas membentuk poligon
yang terdiri atas batas batas persil 2 D. Sisi horisontal paralel terhadap
permukaan laut, sisi atas pada ketinggian Zp dari titik ketinggian maksimum
tinggi H max pada persil dan sisi yang dibawah dengan kedalaman Z down dari
titik ketinggian minimum H min pada persil.
Untuk
melengkapi definisi ini, tubuh dasar (basic body) persil 3 D harus
diperkenalkan sehagai prismoid yang sisi vertikal dilihat dari atas terdiri
dari batas batas persil 2 D dan sisi horisontal paralel terhadap permukaan
laut. Sisi puncak menyinggung titik H max dan sisi bawah menyinggung titik
tinggi minimum H min persil.
Tubuh
dasar persil 3 D menghasilkan lapisan datar spasial, yang mana dua sisi
horisontal persil spasial dihubungkan langsung sehubungan dengan definisi B.
Untuk kedua definisi Z up dan Z down adalah nilai nilai yang diberikan pemegang
otoritas nasional sebagai fungsi lokasi persil. Dua definisi tersebut
memungkinkan penggunaan yang berkesinambungan pada penggunaan peta kertas yang
tersedia.
Kadaster
3 D Non Permukaan dijumpai di atas dan di bawah Kadaster 3 D Permukaan, terdiri
dari tubuh spasial non permukaan yang didefinisikan sebagai berikut: Tubuh
matematika 3 D terdiri dari sisi yang berhubungan. Setiap sisi mempunyai
representasi secara matematika atau suatu permukaan datar dibentuk polligon,
atau keduanya. Suatu sisi dapat vertikal, horisontal atau miring. Volume tubuh
dihitung sesuai dengan bentuk matematikanya. Definisi umum ini mencakup
definisi A dan B.
Proses
konvensional untuk pengembalian batas-batas merupakan hal yang sama dengan
proses penandaan / batas (boundary marking) tubuh spasial Kadaster 3 D
Permukaan. Persyaratan tambahan adalah :
1.
Pengadaan tinggi "h" untuk
setiap titik titik batas ( untuk definisi A&B) dan menghubungkannya ke
kerangka dasar vertikal
2.
Konstruksi DTM (Digital Terrain
Model) atau grid TIN (Triangulated Irregular Aret4ork) untuk
menggambarkan permukaan bumi sehubungan dengan definisi A. Penetapan dan
pengukuran titik titik tinggi maksimum dan minimum sehubungan dengan definisi B.
Penambahan
tinggi terhadap titik batas merupakan suatu proses baru. Karena itu proses itu
sendiri tidak menimbulkan kontlik potensial yang baru dengan data yang ada.
Walaupun begitu pengembalian batas dalam bidang kadaster 2 D akan mengalami
beberapa ketidak jelasan (ambiguities) yang dihasilkan dari metode pengukuran
seperti dokumentasi dalam buku lapangan, kekurangan dalam kesamaan dan
ketelitian yang tidak memenuhi akurasi metode pengukuran modem Pengukuran
berdasarkan traverse berbeda yang memenuhi standar pengukuran berbeda. Standar
tersebut mengalami perubahan perubahan yang menghasilkan kurangnya homogenitas
dalam traverse.
Beberapa
kesukaran yang dijumpai dalam proses ini mungkin dapat diatasi dengan
menggunakan teknologi GPS. GPS memungkinkan surveyor untuk menerima frekuensi
dari setiap satelit, jadi memecahkan persoalan uniformitas dan homogenitas.
Teknologi Real Time Kinematics ( RTK) GPS memungkinkan pengukuran posisi
antena GPS dalam beberapa detik dengan akurasi dalam centimeter. Teknologi ini
menyediakan alat progresif penting untuk menandai dan mengembalikan titik titik
batas. Hambatannya adalah persyaratan adanya medan terbuka (open sky).
Sebagai
solusi terhadap deviasi yang dihasilkan karena transisi dari kerangka dasar
lama, sistem proyeksi peta UTM ke kerangka dasar baru, sistem proyeksi peta
Transverse Mercator 3 derajad, telah dikembangkan satu metode berdasarkan
penggunaan data note book lapangan sebagai kerangka lokal dengan alat GPS. Ini
termasuk mengumpulkan data yang akurat yang tersedia di arsip yang bukti-bukti
batas dapat diturunkan dan pengembalian batas-batas ini berdasarkan tugu-tugu
di lapangan.
Telah
dikembangkan satu metode untuk pengukuran tinggi dengan alat RTK, relatif
terhadap kerangka vertikal lokal. Tinggi tinggi ini mengambarkan perbedaan
tinggi di ellipsoid relatif terhadap titik basis (base point). Kerangka
dasar vertikal menggunakan tinggi orthometrik, tidak seperti tinggi tinggi
ellipsoid yang dihasilkan RTK.
Penggantian
kerangka dasar ketinggian ellipsoid dengan kerangka dasar ketinggian
orthometrik memerlukan transisi melalui model undulasi di setiap wilayah.
Adopsi kerangka dasar kontrol ellipsoid berbasiskan pengukuran GPS merupakan
hal yang memungkinkan. Sehingga dimasa mendatang, hal itu menjadi memungkinkan
untuk dengan segera menghubungkan titik tinggi setiap persil tanah ke kerangka
dasar kontrol vertikal.
Ketelitian
beberapa metode diteliti untuk konstruksi basis data kadaster. Bekerja dengan
RTK GPS memungkinkan GPS untuk memperoleh ketelitian lebih baik dari satu dm.
Hal itu hares dicatat bahwa perubahan dalam dimensi persil spasial 3 dimensi
(disebabkan definisi A dan B) sebagai hasil kelengkungan Geoid diabaikan.
Pendekatan ini dapat dibenarkan dengan tingkat akurasi yang diperlukan untuk
pendaftaran hal( tanah sebagaimana diterangkan di alas.
Untuk
mentransformasikan persil menjadi tubuh spasial Kadaster 3D Permukaan, langkah
langkah berikut ini dilaksanakan :
1.
Cari buku catatan lapangan setiap persil
2.
Deteksi dokumentasi monumen lapangan
yang ditinjau dalam buku catatan
3.
Hitungan garis ukur dalam catatan buku
sebagai kerangka dasar lokal. berdasarkan monumen yang terdeteksi pada langkah
2.
4.
Pengukuran monumen. RTK menggunakan
koordinat monumen lokal sebagai koordinat titik kontrol, kemudian dengan real
time data link ditentukan titik batas lainnya. Hanya sedikit batas batas yang
tidak dapat dikonstruksi dalam kerangka dasar lokal.
5.
Hubungkan batas batas kerangka dasar
horisontal. Tinggi ellipsoid batas batas diukur pada scat yang sama
6.
Pengukuran tinggi tinggi atas persil
untuk membangun grid TIN
7.
Pengukuran titik titik dekat area
dihubungkan ke kerangka dasar vertikal dengan pengukuran waterpas. Transformasi
titik titik ellipsoid ke tinggi orthometrik.
Pengembalian
batas memerlukan 1 jam 45 menit atas persil di perkotaan dan 1 jam 50 menit
atas persil di pertanian. Sistem untuk pengembalian batas diusulkan hanya untuk
area yang menjadi penelitian dari "upperside" tubuh spasial
Kadaster 3D Permukaan (surface-3 D cadastre). Pembangunan lapisan Kadaster 3D Permukaan dan metode yang
diusulkan memerlukan : Tanah terbuka di perkotaan dan Tanah terbuka non
perkotaan.
Metode
yang diusulkan merupakan hal yang tidak praktis untuk pembangunan sistern
kadastral 3D yang lengkap, dimana peta kadastral dibangun dalam kepadatan 3D,
tinggi-tinggi telah diukur dan dihitung dengan metode scanning laser meliputi
seluruh negeri. Metode yang demikian adalah relevan untuk pekerjaan dengan
ruang lingkup pekerjaan yang besar dalam Skala nasional, dan tidak dipilih
untuk area area yang kecil. Metode yang diusulkan ini tidak cocok untuk
pekerjaan produksi area yang luas tetapi praktis untuk area area yang kecil.
Itu dapat digunakan untuk peningkatan (update), pengembalian batas dan
melengkapi pengukuran pengukuran setelah pembangunan sistem kadastral 3 D.
Metode yang diusulkan dalam makalah ini dan definisi persil 3 D spasial dapat
secara langsung digunakan untuk pekerjaan harian surveyor untuk mengembalikan
atau menandai batas batas persil dalam area Kadaster 3D di kemudian hari.
Metode yang demikian dapat menawarkan beberapa keuntungan seperti ketelitian
dan homogenitas. Hambatan utama adalah tersedianya medan terbuka untuk
pengamatan satelit GPS.
Pengukuran
kadastral tidak seperti jenis pengukuran yang lain, sangat dipengaruhi tradisi,
kombinasi dengan hukum, sosial , ekonomi, politik dan teknikal namun demikian ,
generasi basis data spasial dengan menggunakan fotogrometri digital hari ini
melalui pendekatan ekonomi pembangunan sistem informasi pertanahan dapat
berjalan. Upaya penggunaan fotogrometri dalam pengukuran kadastral masih dalam
tingkat pembelajaran, walaupun dan sudut teknik sukses fotogrometri belum
digunakan dalam pengukuran kadastral dan membantu penggunaan fotogrametri
digital dikombinasikan dengan survey terrestrial.
Fotogrametri
digital telah terbukti sebagai teknologi yang efisien dalam menghasilkan basis
data spasial yang akurat. Sektor swasta sangat aktif terlibat dalam
fotogrametri. pembangunan pedesaan menyediakan bantuan untuk pengukuran
kadastral. Sekarang ini nampaknya merupakan momen yang benar untuk melaksanakan
pengukuran kadastral melalui fotogrametri digital.
Kekurangan
tertentu yang terjadi pada sistem pengukuran & land record yang sekarang
ini merupakan pertimbangan dasar dalam proposal pelaksanaan, Pada umumnya yang
lazim terjadi adalah kurangnya penghayatan mengenai pentingnya "land
record' sebagai tempat penyimpanan data dasar dan penting untuk perumusan
dan pengambilan keputusan dalam pembangunnn misalnya ; pertanian , irigasi,
pembangunan pedesaan, peternakan, Penggunaan foto udara untuk menghasilkan land
record diusulkan. Untuk metode penyusulan ini, foto udara akan diperbesar dan
direktifikasi menjadi 1 : 4000 dengan menggunakan teknik digitasi dan
rektified. Karena sudah ada laporan yang meyakinkan yang telah dipublikasikan,
maka dapat dianggap kegiatan tersebut sudah benar-benar sukses.
Dengan
menggunakan teknologi modern dalam bentuk foto udara, stereo fotogrametri dan
komputer, yang mencakup pengembangan sistem dual yang terdiri data grafts dan
alpa numerik kadastral, didukung dengan sistem informasi pertanahan (SIT) untuk
penggunaan yang bermacam-macam foto udara. Verifikasi lapangan dan penandaan
dilakukan dengan menggunakan foto udara yang dibesarkan.
Membuat
peta kadastral berbasiskan fotogrametri, melalui penambahan Undang-Undang
Pengukuran dan batas batas dibuat dengan membentuk UU baru yang membolehkan
perusahaan swasta untuk melaksanakan pengukuran. Juga diatur setiap pemilik
tanah membayar biaya pengukuran berpedoman pada Peraturan Pemerintah Nomor 46
Tahun 2002 Tentang Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak Yang Berlaku
Pada Badan Pertanahan Nasional. Hal ini merupakan era baru yang ditandai dengan
masuknya sektor swasta dalam pengukuran kadastral. Sejak tahun 1998 perusahaan
swasta (non pemerintah yang terpilih berdasarkan Peraturan Menteri Negara
Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 Tabun 1998 Tentang Surveyor
Berlisensi, melaksanakan pengukuran dan pemetaan kadastral kem-bali dengan
menggunakan metode Ground Survey untuk menentukan batas batas tanah.
Upaya
telah dilakukan dalam 3 dekade terakhir dengan mengadopsi teknologi modern dalam
pengukuran kadastral. Melalui basis pengumpulan data fotogrametri, dan metode
tersebut dapat dilaksanakan baik dan segi teknologi maupun biaya dibandingkan
dengan metode pengukuran konvensional. Selama beberapa tahun terakhir
fotogrametri digital telah berkembang karena lebih ekonomis dan efisien untuk
pemetaan Skala besar. Faktor faktor lain seperti tradisi dan sejarah juga ikut
diperhatikan digabung dengan kondisi sosial ekonomi kelihatannya lebih berarti
dibanding dengan penggunaan teknologi. Dan kenyataan beberapa negara bagian
tidak dapat mengadopsi teknologi modern. Namun demikian perkembangan positif
yang terjadi masuknya sektor swasta dalam pengukuran kadastral.
BAB
IV
PENUTUP
A. Kesimpulan
Berdasarkan pembahasan
sebelumnya, maka dapat disimpulkan beberapa kesimpulan sebagai berikut:
1.
Pemahaman terhadap konsepsi Strata Title
merupakan gagasan dan solusi memenuhi kebutuhan akan tanah yang senantiasa
meningkat, karena pertambahan penduduk dan aktivitas pembangunan khususnya
diperkotaan, timbul kepentingan untuk menggunakan ruang di atas dan di bawah
permukaan tanah, status hukumnya dalam pendaftaran tanah dan hak atas tanahnya,
sampai saat ini belum jelas dan tidak diperhitungkan kebutuhan tersebut.
Konsepsi Strata Title mengandung pengertian sebagai pemilikan hak milik strata
pemilikan ke atas dan ke bawah dari sebuah bangunan yang mempunyai dua atau
lebih tingkat, secara yurisdiksi konsepsi pemilikan 3 (tiga) dimensi yang dimiliki
orang-orang lain sebagai hal yang terpisah dengan pemilikan hak atas tanah.
2.
Peningkatan intensitas pemilikan dan
penggunaan tanah diperkotaan yang menggunakan legislasi Strata Title, dalam
pemanfaatan dan penggunaan ruang di atas dan di bawah permukaan tanah
diantisipasi dengan cara pemecahan masalahnya melalui asas dan sistem yang
terintegrasi, antara pendaftaran hak dan kadaster 3 (tiga) Dimensi harus
dilakukan secara simultan, konsistensi antara aspek hukum, aspek institusi dan
teknik serta akurasi data yang valid merupakan hal yang mutlak menurut hukum.
Karena tanpa suatu definisi dan tanpa aturan yang menurut hukum, serta tidak
ditetapkan dan diselenggarakan dalam institusi yang tugas dan fungsinya
bertanggung jawab dan berwenang tidak akan mempunyai arti. Upaya pengisian
hukum pendaftaran Strata Title di Indonesia pemecahan masalahnya bersandarkan
pada UURS dan Hak Pengelolaan, sebagai kinerja kadaster dan pendaftaran tanah
dalam mengisi peraturan perundang-undangan, yang sampai saat ini belum dibuat
dengan yang baru, maka mencegah terjadinya kekosongan hukum.
B. Saran
Selanjutnya berdasarkan
kesimpulan tersebut, maka penulis menyampaikan beberapa saran sebagai berikut:
1.
Adanya pendaftaran bangunan yang
terpisah dan hak atas tanahnya, pensertipikatan yang terpisah ini akan sangat
bermanfaat bagi pemilik bangunan, baik dalam pemilikan maupun penjaminan,
dengan sertipikat terpisah dari tanah, pemilik bangunan di atas tanah milik
orang lain maupun di atas tanah hak atas tanah negara akan mempunyai kekuatan hukum
dalam mempertahankan haknya.
2.
Perlunya revisi peraturan
perundang-undangan mengenai pendaftaran tanah sebagai bentuk pengakomodiran
kebutuhan dinamika masyarakat dalam penggunaan ruang untuk pembangunan, dengan
melakukan perubahan yang diamanatkan dalam Pasal 4 UUPA untuk mendaftarkan
kepemilikan dan hak-hak lain atas objek di atas/di bawah permukaan tanah dengan
menggunakan legislasi Strata Title.
DAFTAR
PUSTAKA
Buku-Buku:
R.Soehadi. 1988. Penyelesaian Sengketa Tentang Tanah Sesudah
Berlakunya Undang Pokok Agraria. Surabaya: Usaha Nasional.
Sudargo Gautama. 1993.
Tafsiran Undang-Undang Pokok Agraria.
Bandung: PT. Citra Aditya Bakti.
Boedi Harsono. 1999. Hukum Agraria Indonesia, Sejarah
Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya. Jakarta :
Djambatan.
Rizal Anshari. 2002. Memahami Penyelenggaraan Pengukuran dan
Pemetaan Kadastral Berdasarkan PP Nomor
10 Tahun 1961 dan PP Nomor 24 Tahun 1997. Jakarta : Badan Pertanahan
Nasional.
A.P. Parlindungan.
1994. Bunga Rampai Hukum Agraria serta
Landreform.Bandung : Mandar Maju.
Mariam Darus
Badrulzaman. 1983. Mencari Sistem Hukum
Benda Nasional. Bandung : Alumni.
Paul Van Der Molen.
2002. Aspek Institusi Kadaster Tiga
Dimensi (3D). Netherlands Cadaster And Public Register Agency. Jakarta : Badan
Pertanahan Nasional.
Jantien Stoter. 2002. Kadaster 3 Dimensi (3D) : State-of-the Art.
DeIf University of Technology Belanda. Jakarta : Badan Pertanahan Nasional.
Joseph Forrai dan Gil
Kirchnev. 2000. Pengguna Tanah Yang
Efisien dan Pendaftaran Strata
Survey of Israel. Jakarta : Badan Pertanahan Nasional.
Andras Ossko. 2002. Permasalahan Pendaftaran Tiga Dimensi
Vertikal di Kantor Pertanahan Hojgaria dan Kemungkinan Solusinya. Jakarta :
Badan Pertanahan Nasional.
Rizal Anshari. 2000. Fungsi Badan Pertanahan Nasional Baru Di
Pusat dan Provinsi. Jakarta : Badan
Pertanahan Nasional.
Achmad Ali. 1985. Mendalami Hukum Pembuktian. Yogyakarta
: Karya Pustaka Yogyakarta.
Bambang Triono. 1978. Perkembangan Pendaftaran Tanah di
Indonesia. Jakarta: Yayasan Karya Dharma.
Chaerul Basri Achmad,
2002. Mekanisme Tata Laksana
Penyelenggaraan Administrasi dan
Informasi Pertanahan di Pusat dan Daerah. Makalah disampaikan dalam
Lokakarya Kewenangan Pemerintah di bidang Pertanahan dalam rangka Otonomi
Daerah" diselenggarakan oleh Badan Pertanahan Nasional di Hotel Hilton Jakarta,
20 Desember 2002.
Departemen Penerangan
R I. 1982. Pertanahan Dalam Era
Pembangunan Indonesia. Jakarta:
Direktorat Publikasi Ditjen PPG Departemen Penerangan dan Ditjen. Agraria Departemen
Dalam Negeri.
N.E. Algra (Et.al).
1983. Kamus lstilah Hukum Fockema Andreae
Belanda-Indonesia. Indonesia: Binacipta.
R. Subekti dan R.
Tjitrosudibjo. 1980. Kitab Undang-Undang
Hukum Perdata. Jakarta: Pradnya Paramita.
Boedi Harsono. 1971. Undang-Undang Pokok Agraria Sejarah
Penyusunan Isi dan Pelaksanaannya.
Bagian Pertama. Jilid kedua. Jakarta: Jambatan.
Mariam Darus
Badrulzaman. 1986. Bab-Bab Tentang Hypotheek, Bandung: Alumni.
Abdurrahman. 1983. Beberapa Aspekta Tentang Hukum Agraria,
Bandung: Alumni.
Bachtiar Effendie.
1982. Kumpulan Tulisan Tentang Hukum
Tanah. Bandung : Alumni.
______________. 1983. Pendaftaran Tanah di Indonesia dan
Peraturan-peraturan Pelaksanaannya,
Bandung : Alumni.
Tim Penyusun Kamus
Pusat Pembinaan dan Pengembangan Bahasa. 1988. Kamus Besar Bahasa Indonesia. Jakarta : Departemen Pendidikan dan
Kebudayaan Republik Indonesia.
John.M. Echols dan
Hassan Shadily. 1988. An
English-Indonesian Dictionary. CornellUniversity Press Ithaca and London.
Jakarta : Gramedia.
A.S. Hornby (Et.al).
1973. The Advanced Learner's Dictionary
of Current English. Second Edition. London : Oxford University Press.
Maria S.W. Sumardjono.
2001. Kebijakan Pertanahan Antara
Regulasi dan Implementasi. Jakarta :
Buku Kompas.
Warren Wright. "Penerapan Strata Title."
Artikel dalam majalah BhurniBhakti. Media
Komunikasi Pertanahan. Nomor 08/1995.
Jad Jarroush dan Gelad
Even-Tzur. 2002. Pembangunan Sistem
Kadastral 3 Dimensi di Israel dengan
Real Time Kinematics (RTK) GPS. Jakarta: Badan Pertanahan Nasional.
G.S. Kumar. 2002. Pengukuran Kadastral Berbasiskan
Fotogrametri Peninjauan Skenario India.
Jakarta : Badan Pertanahan Nasional.
Maria.S.W. Sumardjono.
2002. Pembaruan Agraria Arti Strategis
dan Implementasinya. Makalah
disampaikan dalam Seminar Nasional “Pembaruan Agraria” diselenggarakan oleh
Sekolah Tinggi Pertanahan Nasional (STPN).Yogyakarta. 16 Juli 2002.
Herman Soesangobeng.
2002. Sinkronisasi Peraturan
Perundang-undangan Mengenai Pengelolaan
Sumber Daya. Makalah disampaikan dalam Seminar Nasional "Pembaruan
Agraria" diselenggarakan oleh Sekolah Tinggi Pertanahan Nasional (STPN).
Yogyakarta. 16 Juli 2002.
Peraturan
Perundang-Undangan
Undang Undang Dasar
Negara Republik Indonesia Tahun 1945
Ketetapan MPR Republik
Indonesia Nomor IX/MPR/2001 tentang Pembaruan Agraria dan Pengelolaan Sumber
Daya Alam.
Kitab Undang-Undang
Hukum Perdata.
Peraturan Pemerintah
Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Peraturan Pemerintah
Republik Indonesia Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat
Pembuat Akta Tanah.
Peraturan Pemerintah
Republik Indonesia Nomor 16 Tahun 2004 tentang Penatagunaan Tanah.
Peraturan Menteri
Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang
Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah.
[1]R.Soehadi. 1988.
Penyelesaian Sengketa Tentang Tanah
Sesudah Berlakunya Undang Pokok Agraria. Surabaya: Usaha Nasional.
Hal.43.
[2]Sudargo Gautama.
1993. Tafsiran Undang-Undang Pokok
Agraria. Bandung: PT. Citra Aditya Bakti. Hal.42.
[3]Boedi Harsono.
1999. Hukum Agraria Indonesia, Sejarah
Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya. Jakarta :
Djambatan. Hal.449.
[5]Rizal Anshari.
2002. Memahami Penyelenggaraan Pengukuran
dan Pemetaan Kadastral Berdasarkan PP
Nomor 10 Tahun 1961 dan PP Nomor 24 Tahun 1997. Jakarta : Badan Pertanahan
Nasional. Hal.5.
[6]A.P.
Parlindungan. 1994. Bunga Rampai Hukum
Agraria serta Landreform.Bandung : Mandar Maju. Hal. 39.
[7]Mariam Darus
Badrulzaman. 1983. Mencari Sistem Hukum
Benda Nasional. Bandung : Alumni. Hal.57
[8]Paul Van Der
Molen. 2002. Aspek Institusi Kadaster
Tiga Dimensi (3D). Netherlands Cadaster And Public Register Agency. Jakarta
: Badan Pertanahan Nasional. Hal. 1.
[10]Jantien Stoter.
2002. Kadaster 3 Dimensi (3D) :
State-of-the Art. DeIf University of Technology Belanda. Jakarta : Badan
Pertanahan Nasional. HaI.2
[11]Joseph Forrai
dan Gil Kirchnev. 2000. Pengguna Tanah
Yang Efisien dan Pendaftaran Strata
Survey of Israel. Jakarta : Badan Pertanahan Nasional. Hal. 3
[12]Andras Ossko.
2002. Permasalahan Pendaftaran Tiga
Dimensi Vertikal di Kantor Pertanahan Hojgaria dan Kemungkinan Solusinya.
Jakarta : Badan Pertanahan Nasional. Hal.2
[13]Rizal Anshari.
2000. Fungsi Badan Pertanahan Nasional
Baru Di Pusat dan Provinsi. Jakarta
: Badan Pertanahan Nasional. Hal. 4.
[14]Achmad Ali. 1985. Mendalami Hukum Pembuktian. Yogyakarta
: Karya Pustaka Yogyakarta, hlm 2.
[15]Bambang Triono.
1978. Perkembangan Pendaftaran Tanah di
Indonesia. Jakarta: Yayasan Karya Dharma. Hal.82
[16]Chaerul Basri
Achmad, 2002. Mekanisme Tata Laksana
Penyelenggaraan Administrasi dan
Informasi Pertanahan di Pusat dan Daerah. Makalah disampaikan dalam
Lokakarya Kewenangan Pemerintah di bidang Pertanahan dalam rangka Otonomi Daerah"
diselenggarakan oleh Badan Pertanahan Nasional di Hotel Hilton Jakarta, 20
Desember 2002. Hal.2
[17]Departemen
Penerangan R I. 1982. Pertanahan Dalam
Era Pembangunan Indonesia. Jakarta:
Direktorat Publikasi Ditjen PPG Departemen Penerangan dan Ditjen. Agraria
Departemen Dalam Negeri. Hal 33.
[18]Bambang Triono. Op.cit. Hal.16
[19]N.E. Algra
(Et.al). 1983. Kamus lstilah Hukum
Fockema Andreae Belanda-Indonesia. Indonesia : Binacipta. Hal. 316.
[20] R. Subekti dan
R. Tjitrosudibjo. 1980. Kitab
Undang-Undang Hukum Perdata. Jakarta: Pradnya Paramita. Hal.155-172 (lihat
Pasal 500,506,507,584,588 dan Pasal 609).
[21]Boedi Harsono.
1971. Undang-Undang Pokok Agraria Sejarah
Penyusunan Isi dan Pelaksanaannya.
Bagian Pertama. Jilid kedua. Jakarta: Jambatan. Hal.4
[22]Mariam Darus Badrulzaman.
1986. Bab-Bab Tentang Hypotheek, Bandung: Alumni, Hlm. 47.
[23]Boedi Harsono, Loc.cit.
[24]Abdurrahman.
1983. Beberapa Aspekta Tentang Hukum
Agraria, Bandung: Alumni. Hal. 92
[25]Bachtiar
Effendie. 1982. Kumpulan Tulisan Tentang
Hukum Tanah. Bandung : Alumni. Hal. 47
[26]Bachtiar
Effendie. 1983. Pendaftaran Tanah di
Indonesia dan Peraturan-peraturan
Pelaksanaannya, Bandung : Alumni. Hal. 31
[27]Tim Penyusun
Kamus Pusat Pembinaan dan Pengembangan Bahasa. 1988. Kamus Besar Bahasa Indonesia. Jakarta : Departemen Pendidikan dan
Kebudayaan Republik Indonesia. Hal.859
[28]John.M. Echols
dan Hassan Shadily. 1988. An
English-Indonesian Dictionary. CornellUniversity Press Ithaca and London.
Jakarta : Gramedia. Hal. 560.
[30]A.S. Hornby
(Et.al). 1973. The Advanced Learner's
Dictionary of Current English. Second Edition. London : Oxford University
Press. Hal. 997.
[31]Maria S.W.
Sumardjono. 2001. Kebijakan Pertanahan
Antara Regulasi dan Implementasi.
Jakarta : Buku Kompas. Hal. 112-113.
[32]A.P.
Parlindungan. Loc.cit.
[34]Maria S.W. Sumardjono. Op.cit. Hal. 113.
[35]Warren Wright. "Penerapan Strata Title."
Artikel dalam majalah BhurniBhakti. Media
Komunikasi Pertanahan. Nomor 08/1995. Ha1.41
[36]Boedi Harsono. Loc. Cit
[37]Andras Ossko. Op.cit. Hal. 1
[38]Jantien Stoter. Op.cit. Hal. 5.
[40]Jad Jarroush dan
Gelad Even-Tzur. 2002. Pembangunan Sistem
Kadastral 3 Dimensi di Israel dengan
Real Time Kinematics (RTK) GPS. Jakarta: Badan Pertanahan Nasional. Hal. I
[41]Joseph Forrai
dan Gil Kirchnev. Op.cit. Hal. 2.
[42]Paul
Van Der Molen. Loc.cit.
[43]G.S.
Kumar. 2002. Pengukuran Kadastral
Berbasiskan Fotogrametri Peninjauan
Skenario India. Jakarta : Badan Pertanahan Nasional. Hal. 3.
[44]Maria.S.W.
Sumardjono. 2002. Pembaruan Agraria Arti
Strategis dan Implementasinya.
Makalah disampaikan dalam Seminar Nasional “Pembaruan Agraria” diselenggarakan
oleh Sekolah Tinggi Pertanahan Nasional (STPN).Yogyakarta. 16 Juli 2002.
[45]Herman
Soesangobeng. 2002. Sinkronisasi
Peraturan Perundang-undangan Mengenai
Pengelolaan Sumber Daya. Makalah disampaikan dalam Seminar Nasional
"Pembaruan Agraria" diselenggarakan oleh Sekolah Tinggi Pertanahan
Nasional (STPN). Yogyakarta. 16 Juli 2002. Hal.18.
[46]Boedi Harsono. Op.cit. Hal. 181.
Tidak ada komentar:
Posting Komentar