BAB I
PENDAHULUAN
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Berdasarkan
Undang-Undang Dasar 1945, tanah dikuasai oleh negara dan dipergunakan sebesar-besarnya
untuk kepentingan dan kemakmuran rakyat, hal ini disebutkan dalam Pasal 33 ayat
(3) UUD Negara RI Tahun 1945 dan dalam Pasal 2 ayat (1) Undang Undang Nomor 5
Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria selanjutnya disebut
UUPA.
Pasal
2 ayat (2) UUPA menegaskan bahwa perkataan dikuasai bukanlah berarti dimiliki,
akan tetapi pengertian yang memberi wewenang kepada negara sebagai organisasi
kekuasaan dari bangsa Indonesia pada tingkatan tertinggi untuk memberikan
pengaturan.[1]
Wewenang pengaturan yang diberikan kepada negara berkenaan dengan masalah
pertanahan, mulai dari pengaturan mengenai hak-hak atas tanah yang dapat
diberikan pada tanah, peruntukan, penggunaan dan pemeliharaannya serta
pengaturan mengenai perbuatan-perbuatan dan hubunganhubungan hukum yang dapat
dilakukan atas tanah-tanah tersebut.[2]
Mengingat
pentingnya peran tanah tersebut, maka harus ada suatu lembaga yang memiliki
otoritas seperti negara (state) untuk mengelola dan mengatur keberadaan
dan peranan tanah. Pasal 33 ayat (3) UUD Negara RI Tahun 1945 menegaskan
peranan negara dalam mengelola dan mengatur tanah, bahwa kekayaan alam yang
terkandung di dalamnya dikuasai negara dan dipergunakan untuk sebesar-besarnya
kemakmuran rakyat.[3] Berdasarkan
hak menguasai dari negara seperti ditegaskan dalam Pasal 2 UUPA, maka menurut
ketentuan dalam Pasal 4 UUPA yang selanjutnya dirinci dalam Pasal 16 ayat (1)
UUPA, kepada perseorangan atau badan hukum diberikan beberapa macam hak atas
tanah. Hak-hak tersebut di atas dapat dimiliki atau dikuasai oleh warga negara
Indonesia, baik sendiri-sendiri maupun bersama-sama dengan orang-orang lain
serta badan-badan hukum.
Pada
prinsipnya, Hukum Agraria Indonesia tidak memperkenankan adanya tindakan
penelantaran tanah oleh Pemiliknya (pemegang hak). Sebab tindakan demikian
dikuatirkan akan memicu tumbuhnya efek negatif yang akan merugikan banyak
pihak, antara lain seperti kesenjangan sosial-ekonomi, menurunnya kualitas
lingkungan dan bahkan konflik horizontal. Oleh karena itu, UUPA melarang
tindakan penelantaran tanah sebagaimana diatur dalam Pasal 27, 34 dan 40 UUPA.
Pada
Tahun 2010 disahkan Peraturan Pemerintah Nomor 11 Tahun 2010 tentang Penertiban
dan Pendayagunaan Tanah Terlantar (PP-PPTT). Konsep dasar dari Peraturan
Pemerintah ini adalah fungsi sosial hak atas tanah. Dasar filosofisnya karena
tanah merupakan sumber daya alam yang tidak dapat diperbaharui dan mengingat akan
pentingnya tanah bagi kehidupan manusia, Indonesia sebagai negara agraris
memandang penting pengaturan penguasaan tanah.
PP-PPTT
menyatakan bahwa yang menjadi objek tanah terlantar adalah meliputi tanah yang
sudah diberikan hak oleh Negara berupa Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna
Bangunan, Hak Pakai, dan Hak Pengelolaan, atau dasar penguasaan atas tanah yang
tidak diusahakan, tidak dipergunakan, atau tidak dimanfaatkan sesuai dengan
keadaannya atau sifat dan tujuan pemberian hak atau dasar penguasaannya. Akibat
hukum atas suatu tanah yang dinyatakan sebagai tanah terlantar adalah hak atas
tanah tersebut dinyatakan hapus sekaligus mernutuskan hubungan hukum antara
pemegang hak atas tanah dengan tanahnya tersebut.
Akibat
lebih lanjut tanah tersebut sebagai tanah yang dikuasai langsung oleh Negara.
Dengan dikuasainya tanah tersebut oleh negara maka menjadi kewajiban negara
untuk mendayagunakan untuk kepentingan masyarakat dan negara melalui reforma
agraria dan program strategis negara serta untuk cadangan negara lainnya.
Selanjutnya, pemegang hak atas tanah tidak mempunyai ikatan hukum lagi dengan
tanah yang dinyatakan sebagai tanah terlantar. Menjadi suatu permasalahan
apabila ternyata di atas tanah tersebut telah diletakan jaminan diatasnya.
Misalkan saja diatas tanah tersebut diletakkan jamina berupa Hak Tanggungan.
Akibatnya
akan terjadi kerugian bagi orang yang memegang Hak Tanggungan atas tanah yang
dinyatakan sebagai tanah terlantar. Kerugian yang timbul tentunya jaminan Hak
Tanggungan untuk pelunasan piutang yang telah diberikan pemegang Hak Tanggungan
menjadi ikut hilang. Sebagaimana diketahui dengan dikeluarkannya PP-PPTT, maka
salah satu penyebab hapusnya Hak Tanggungan adalah tanah tersebut dikuasai
negara karena dinyatakan sebagai tanah terlantar.
Pengaturan
tentang Hak Tanggungan adalah sebagaimana diatur dalam Undang Undang Nomor 4
Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah dan Benda-Benda yang Berkait
Dengan Tanah (selanjutnya disebut UUHT). Di dalam UUHT tidak ada ketentuan yang
mengatur bagaimana status hutang dalam Hak Tanggungan apabila hak atas tanah
dinyatakan sebagai tanah terlantar, atau dengan kata lain adanya kekosongan
hukum dalam UUHT, hal tersebut berhubungan dengan apakah perjanjian pokok ikut
hapus dengan hapusnya Hak Tanggungan dan bagaimana pemegang Hak Tanggungan
memperoleh uangnya kembali? Dengan tidak jelasnya status hutang akan
mempengaruhi kedudukan pemegang Hak Tanggungan yang telah dilindungi haknya
sebagaimana diatur dalam UUHT.
Sebagai
akibat berlakunya UUHT, maka diantara objek tanah yang dapat dinyatakan sebagai
tanah terlantar tersebut, termasuk hak kebendaan yang dapat memberikan jaminan.[4]
Objek-objek tanah yang dapat memberikan jaminan tersebut adalah Hak Milik, Hak
Guna Usaha dan Hak Guna Bangunan (Pasal 4 ayat 1 UUHT). Apabila objek hak
tanggungan dikomparasi dengan Pasal 3 PPPPTT, maka ketiga hak tanah tersebut
merupakan hak yang dapat dikategorikan sebagai objek tanah terlantar.
Kedudukan
Hak Tanggungan sesungguhnya sebagai perjanjian tambahan (accesoir) dari
perjanjian pokok, yaitu perjanjian utang. Dengan demikian antara perjanjian
hutang piutang dan Hak Tanggungan adalah dua hal yang tidak dapat dipisahkan,
ketika suatu perjanjian hutang piutang diletakkan, maka dengan sendirinya Hak
Tanggungan akan mengikutinya. Keberadaan Hak Tanggungan adalah untuk melindungi
pemberi pinjaman uang, apabila dikemudian hari pemberi Hak Tanggungan tidak
memenuhi kewajiban hutangnya. Dalam Hak Tanggungan ada dua hal penting yang
perlu diperhatikan, yaitu benda yang ditanggungkan dan hutang yang menjadi
pokok perjanjian yang diikuti oleh Hak Tanggungan tersebut.
Hak
Tanggungan adalah hak yang lahir dan suatu perjanjian. Perjanjian sebagaimana
Pasal 1313 KUH Perdata adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih
mengikatkan dirinya terhadap orang lain atau lebih. Menurut M. Yahya Harahap
perjanjian adalah suatu hubungan hukum kekayaan atau harta benda antara dua
orang atau lebih yang memberi kekuatan hal pada suatu pihak untuk memperoleh
prestasi dan sekaligus mewajibkan pada pihak lain untuk menunaikan prestasi.[5]
Dalam
perjanjian pada umumnya pihak yang memperoleh prestasi disebut dengan Kreditur,
sedangkan pihak yang melaksanakan prestasi adalah Debitur. Dalam Hak Tanggungan
maka pihak yang berhak suatu prestasi disebut dengan pemegang Hak Tanggungan,
sedangkan pihak yang wajib melaksanakan prestasi disebut dengan pihak pemberi
Hak Tanggungan.
Penjelasan
mengenai pengertian perjanjian tersebut dapat diambil pengertian, bahwa dalam
perjanjian hutang piutang dengan jaminan Hak Tanggungan terdapat dua subjek
hukum yaitu pihak pemegang Hak Tanggungan dan pihak pemberi Hak Tanggungan.
Pemegang Hak Tanggungan berhak untuk mendapatkan suatu prestasi, sedangkan
pemberi Hak Tanggungan berkewajiban untuk memenuhi prestasi. Hak pemegang Hak
Tanggungan untuk mendapatkan prestasi tersebut dilindungi dengan sanksi, hal
ini berarti pemegang Hak Tanggungan diberi kemampuan oleh hukum untuk memaksa
pemberi Hak Tanggungan untuk tnenyelesaikan pelaksanaan prestasi yang telah
diperjanjikan.
Apabila
pemberi Hak Tanggungan enggan secara sukarela untuk memenuhi prestasinya maka
pemegang Hak Tanggungan dapat meminta alat kelengkapan negara untuk memaksa,
dalam hal ini pengadilan, baik berupa eksekusi atau ganti rugi. Hal ini sejalan
dengan pemikiran bahwa hukum adalah rangkaian peraturanperaturan mengenai
tingkah laku orang-orang sebagai anggota suatu masyarakat dan bertujuan
mengadakan tata tertib diantara anggota-anggota masyarakat itu. Ini berarti,
bahwa anasir-anasir baru dianggap ada, apabila suatu tingkah laku seorang
sedikit banyak menyinggung atau mempengaruhi tingkah laku dan kepentingan orang.[6]
Melihat
uraian di atas menjadi menarik untuk membahas masalah status Hak Tanggungan
atas tanah yang dinyatakan sebagai tanah terlantar dalam PP-. PPTT. Hal ini
dikarenakan dalam Pasal 18 UUHT dapat dinyatakan hapus karena beberapa sebab,
salah satunya dikarenakan hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan
(Pasal 18 huruf d UUHT).
Pendapat
umum yang berlaku adalah hapusnya Hak Tanggungan maka tidak menghapuskan
perjanjian pokok. Hal ini sebagaimana dijelaskan oleh Mariam Darus Badrulzaman,
dengan hapusnya hak atas tanah tidak dengan sendirinya menghapuskan Hak
Tanggungan, Hak Tanggungan tetap melekat pada hak atas tanah yang dinyatakan hapus
tersebut.[7]
Pandangan ini sejalan dengan pandangan Maria SW Sumardjono, bahwa penetapan
sebagai tanah terlantar bisa berdampak terhadap pemegang Hak Tanggungan bila
tanah yang bersangkutan dijadikan Hak Tanggungan. Jika hak atas tanah tersebut
hapus, Hak Tanggungan juga hapus tetapi hutang yang membebani tetap
berlangsung.[8]
Mengenai
kedudukan subjek pemegang Hak Tanggungan telah diatur dengan tegas bahwa
pemegang Hak Tanggungan mempunyai kedudukan yang didahulukan atas kreditur yang
lain (preferent). Artinya apabila pemberi Hak Tanggungan pailit maka
pemegang hak tanggungan didahulukan pelunasannya. Hak ini akan menjadi lain
apabila ternyata pemberi Hak Tanggungan menanggungkan hak atas tanah yang oleh
pemerintah dinyatakan sebagai tanah terlantar, kemudian dinyatakan sebagai
tanah negara kemudian oleh negara didayagunakan untuk kepentingan masyarakat
dan negara melalui reforma agraria dan program strategis negara serta untuk
cadangan negara lainnya. Tentunya hal ini berakibat kedudukan pemegang Hak
Tanggungan yang preferent menjadi hilang dengan sendirinya, seiring
dengan dinyatakannya hak atas tanah tersebut sebagai tanah terlantar.
Menarik
dikaji berkait dengan status preferent ini, belum ada kajian berkait
dengan diundangkannya PP-PPTT ini. Namun sebagai akibat dari hapusnya hak atas
tanah sebagai jaminan Hak Tanggungan, dengan sendirinya PP‑PPTT telah
mengesampingkan keberadaan preferent dari pemegang Hak Tanggungan. Namun
begitu perlu analisis yang lebih mendalam untuk mengetahui, apakah PP-PPTT
dapat menghapuskan status preferent. Sebagaimana diketahui bahwa status preferent
merupakan status yang menginstimewakan seorang pemegang Hak Tanggungan
untuk didahulukan pelunasan hutangnya apabila pemberi Hak Tanggungan lalai
membayar hutangnya.
Kebijakan
pemerintah menerbitkan PP-PPTT, yang inti dari peraturan pemerintah tersebut
dapat menghapuskan hak atas tanah, membawa akibat terhadap pemegang Hak
Tanggungan. Permasalahan ini yang belum ada ketentuan dalam UUHT yang mengatur
atau ada kekosongan hukum dalam UUHT. Dengan hapusnya hak atas tanah tidak
menghapuskan perjanjian pokok yang telah ada. Namun bagaimana pemegang Hak
Tanggungan menuntut kembali hak nya sebagai pemegang Hak Tanggungan yang
mempunyai sifat preferent masih menjadi masalah tersendiri sejak diundangkannya
PP-PPTT.
Mengenai
status utang yang masih ada, bagaimana pemegang Hak Tanggungan untuk memperoleh
uangnya kembali tidak diatur dalam PP-PPTT maupun dalam UUHT. Hal ini apabila
melihat PP-PPTT adalah jelas apabila hak atas tanah dinyatakan sebagai tanah
terlantar maka tanah tersebut menjadi milik negara dan akan dipergunakan oleh
negara didayagunakan untuk kepentingan masyarakat dan negara.
Tidak
disinggung bagaimana dengan uang pemegang Hak Tanggungan dapat kembali. Ini
akan sangat sulit dan sangat merugikan bagi seorang pemegang Hak Tanggungan
atas hak tanah yang dibebani Hak Tanggungan apabila hapus karena dinyatakan
sebagai tanah terlantar. Kondisi tersebut bertolak belakang dengan status preferent
sebagaimana disebutkan dalam Pasal 1132 KUHPerdata. Berdasarkan uraian
tersebut maka penulis merasa tertarik untuk melakukan penelitian dengan judul:
AKIBAT HUKUM TANAH YANG DINYATAKAN TERLANTAR KAITANNYA DENGAN PERLINDUNGAN
TERHADAP PEMEGANG HAK TANGGUNGAN.
B.
Perumusan Masalah
Berdasarkan
uraian tersebut di atas, maka yang menjadi permasalahan di dalam penelitian ini
sebagai berikut:
1.
Bagaimana perlindungan hukum terhadap
pemegang hak tanggungan atas hak tanah
yang dinyatakan sebagai tanah terlantar?
2.
Bagaimana upaya hukum bagi pemegang Hak
Tanggungan atas hak tanah yang dibebani Hak Tanggungan yang dinyatakan sebagai
tanah terlantar?
C. Tujuan dan Kegunaan Penelitian
Tujuan
penelitian ini sebagai berikut:
1.
Untuk mengetahui perlindungan hukum
terhadap pemegang hak tanggungan atas hak tanah yang dinyatakan sebagai tanah
terlantar.
2.
Untuk mengetahui upaya hukum bagi
pemegang Hak Tanggungan atas hak tanah yang dibebani Hak Tanggungan yang
dinyatakan sebagai tanah terlantar
Kegunaan
penelitian adalah:
1.
Secara teoritis, diharapkan penelitian
ini dapat memberikan sumbangan pemikiran bagi perkembangan ilmu pengetahuan,
khususnya ilmu hukum berkaitan dengan Hukum Jaminan dan Hukum Agraria.
2.
Secara praktis, diharapkan penelitian
ini dapat bermanfaat bagi aparat penegak hukum dan aparat terkait lainnya dalam
hal yang berkaitan dengan penyelesaian permasalahan hak kreditur atas jaminan
hak tanah yang dinyatakan sebagai tanah.
D. Tinjauan Pustaka
1.
Konsep Perlindungan Hukum
Kehadiran
hukum dalam masyarakat diantaranya adalah untuk mengintegrasikan dan mengkoordinasikan
kepentingan-kepentingan yang bisa bertabrakan antara satu sama lain itu oleh
hukum dinintegrasikan sedemikan rupa sehingga tabrakan-tabrakan tersebut bisa
ditekan sekecil-kecilnya. Pengorganisasian kepentingan-kepentingan itu
dilakukan dengan membatasi dan melindungi kepentingan-kepentingan tersebut.[9]
Pengertian
perlindungan dalam ilmu hukum adalah suatu bentuk pelayanan yang wajib
dilaksanakan oleh aparat penegak hukum atau aparat keamanan untuk memberikan
rasa aman, baik fisik maupun mental, kepada korban dan sanksi dari ancaman,
gangguan, teror, dan kekerasan dari pihak manapun yang diberikan pada tahap
penyelidikan, penyidikan, penuntutan. dan atas pemeriksaan di sidang
pengadilan.[10]
Keberadaan
hukum dalam masyarakat merupakan suatu sarana untuk menciptakan ketentraman dan
ketertiban masyarakat, sehingga dalam hubungan antar anggota masyarakat yang
satu dengan yang lainnya dapat dijaga kepentingannya. Hukum tidak lain adalah
perlindungan kepentingan manusia yang berbentuk norma atau kaidah.
Hukum
sebagai kumpulan peraturan atau kaedah mengandung isi yang bersifat umum dan
normatif, umum karena berlaku bagi setiap orang, dan normatif karena menentukan
apa yang boleh dan tidak boleh dilakukan, serta menentukan bagaimana cara
melaksanakan kepatuhan pada kaedah.[11]
Wujud
dari peran hukum dalam masyarakat adalah memberikan perlindungan hukum kepada
anggota masyarakat yang kepentingannya terganggu. Persengketaan yang terjadi
dalam masyarakat harus diselesaikan menurut hukum yang berlaku, sehingga dapat
mencegah perilaku main hakim sendiri. Tujuan pokok hukum sebagai perlindungan
kepentingan manusia adalah menciptakan tatanan masyarakat yang tertib, sehingga
terwujud kehidupan yang seimbang.[12]
Menurut
Sudikno Mertokusumo, bahwa hukum itu bertujuan agar tercapainya ketertiban
dalam masyarakat sehingga diharapkan kepentingan manusia akan terlindungi untuk
mencapai tujuannya dan bertugas membagi hak dan kewajiban antar perorangan
dalam masyarakat, membagi wewenang dan mengutamakan pemecahan masalah hukum
serta memelihara kepastian hukum.[13]
Perlindungan
hukum dalam arti sempit adalah sesuatu yang diberikan kepada subjek hukum dalam
bentuk perangkat hukum, baik yang bersifat preventif maupun represif, serta
dalam bentuk yang tertulis maupun tidak tertulis. Dengan kata lain,
perlindungan hukum dapat diartikan sebagai suatu gambaran dari fungsi hukum,
yaitu ketenteraman bagi segala kepentingan manusia yang ada di dalam masyarakat
sehingga tercipta keselarasan dan keseimbangan hidup masyarakat. Sedangkan
perlindungan hukum dalam arti luas adalah tidak hanya diberikan kepada seluruh
makhluk hidup maupun segala ciptaan Tuhan dan dimanfaatkan bersama-sama dalam
rangka kehidupan yang adil dan damai.
Indonesia
adalah negara yang berdasarkan Pancasila, maka sistem perlindungan hukum yang
dianut harus berpijak pada dasar Negara Pancasila, yaitu tidak hanya melihat
hak dan kewajiban di dalam masyarakat. Prinsip-prinsip Perlindungan Hukum
Prinsip-prinsip perlindungan hukum bagi rakyat Indonesia berlandaskan pada
Pancasila sebagai dasar ideologi dan dasar falsafah Negara.[14]
Prinsip-prinsip yang mendasari perlindungan hukum bagi rakyat berdasarkan
Pancasila adalah:[15]
a.
Prinsip-prinsip perlindungan hukum bagi
rakyat terhadap tindakan pemerintahan yang bersumber pada konsep tentang
pengakuan dan perlindungan terhadap hak asasi manusia. Pengakuan akan harkat
dan martabat manusia pada dasarnya terkandung dalam nilai-nilai Pancasila yang
telah disepakati sebagai dasar negara. Dengan kata lain, Pancasila merupakan
sumber pengakuan akan harkat dan martabat manusia. Pengakuan akan harkat dan
martabat manusia berarti mengakui kehendak manusia untuk hidup bersama yang
bertujuan yang diarahkan pada usaha untuk mencapai kesejahteraan bersama.
b.
Prinsip Negara Hukum Prinsip kedua yang
melandasi perlindungan hukum bagi rakyat terhadap tindakan pemerintahan adalah
prinsip negara hukum. Pancasila sebagai dasar falsafah Negara serta adanya asas
keserasian hubungan antara pemerintah dan rakyat berdasarkan asas kerukunan
tetap merupakan elemen pertama dan utama karena Pancasila, yang pada akhirnya
mengarah pada usaha tercapainya keserasian dan keseimbangan dalam kehidupan.
Philipus
M. Hadjon membagi bentuk perlindungan hukum menjadi 2 (dua), yaitu:[16]
a.
Perlindungan Hukum yang Preventif
Perlindungan
hukum ini memberikan kesempatan kepada rakyat untuk mengajukan keberatan (inspraak)
atas pendapatnya sebelum suatu keputusan pemerintahan mendapat bentuk yang
definitif. Sehingga, perlindungan hukum ini bertujuan untuk mencegah terjadinya
sengketa dan sangat besar artinya bagi tindak pemerintah yang didasarkan pada
kebebasan bertindak. Adanya perlindungan hukum yang preventif ini mendorong
pemerintah untuk berhati-hati dalam mengambil keputusan yang berkaitan dengan
asas freies ermessen, dan rakyat dapat mengajukan keberatan atau
dimintai pendapatnya mengenai rencana keputusan tersebut.
b.
Perlindungan Hukum yang Represif
Perlindungan
hukum ini berfungsi untuk menyelesaikan apabila terjadi sengketa. Indonesia
dewasa ini terdapat berbagai badan yang secara partial menangani perlindungan
hukum bagi rakyat, yang dikelompokkan menjadi 3 (tiga) badan, yaitu:[17]
1)
Pengadilan dalam lingkup Peradilan Umum.
Dewasa ini dalam praktek telah ditempuh jalan untuk menyerahkan suatu perkara
tertentu kepada Peradilan Umum sebagai perbuatan melawan hukum oleh penguasa.
2)
Instansi Pemerintah yang merupakan
lembaga banding administrasi. Penanganan perlindungan hukum bagi rakyat melalui
instansi pemerintah yang merupakan lembaga banding administrasi adalah
permintaan banding terhadap suatu tindak pemerintah oleh pihak yang merasa
dirugikan oleh tindakan pemerintah tersebut. Instansi pemerintah yang berwenang
untuk merubah bahkan dapat membatalkan tindakan pemerintah tersebut.
3)
Badan-badan khusus. Merupakan badan yang
terkait dan berwenang untuk menyelesaikan suatu sengketa. Badanbadan khusus
tersebut antara lain adalah Kantor Urusan Perumahan, Pengadilan Kepegawaian,
Badan Sensor Film, Panitia Urusan
Piutang Negara, serta Peradilan Administrasi Negara.
2. Tinjauan
mengenai Hak tanggungan
Membicarakan
Hak Tanggungan, maka kita mengetahui bahwa Hak tanggungan merupakan salah satu
jenis hak benda yang dapat memberikan jaminan. Sebagaimana kita ketahui bahwa
hak kebendaan yang diatur dalam Buku II KUHPerdata dapat dibedakan menjadi dua
yaitu:[18]
a.
Hak kebendaan yang dapat memberi
kenikmatan, dan;
b.
Hak kebendaan yang dapat memberi
jaminan.
Sebagai
hak kebendaan hak tanggungan diatur bersama dengan gadai (pand), Hypoteek, jaminan
fidusia.[19]
Membicarakan tentang hukum benda maka kita tidak lepas dari hukum jaminan,
karena hukum benda merupakan sub sisten
dari hukum jaminan. Istilah hukum jaminan merupakan terjemahan dari
istilah security of law, zekerheidsstelling, atau zekerheidsrechten.[20]
Tidak
banyak literatur yang merumuskan pengertian hukum jaminan. Menurut Salim HS, hukum
jaminan itu adalah keseluruhan dari kaidah-kaidah hukum yang mengatur hubungan
antara pemberi dan penerima jaminan dalam kaitannya dengan pembebanan jaminan
untuk mendapatkan fasilitas kredit.[21]
Sri Soedewi Masjhoen Sofwan, sebagaimana yang dikutip oleh Salim HS,
mengemukakan bahwa hukum jaminan adalah:[22]
Kredit dengan
menjaminkan benda-benda yang dibelinya sebagai jaminan. Peraturan demikian
harus cukup meyakinkan dan memberikan kepastian hukum bagi lembaga-lembaga
kredit, baik dari dalam negeri maupun luar negeri. Adanya lembaga jaminan dan
lembaga demikian kiranya hams dibarenagi dengan adanya lembaga kredit dengan
jumlah, besar, dengan jangka waktu yang lama dan bunga yang relatif rendah.
Pengertian
lain dari hukum jaminan diberikan oleh Rachmadi Usman yang menyatakan bahwa
hukum jaminan adalah ketentuan hukum yang mengatur hubungan hukum antara
pemberi jaminan (debitur) dan penerima jaminan (kreditur) sebagai akibat
pembebanan suatu utang tertentu (kredit) dengan suatu jaminan (benda atau orang
tertentu). Dalam hukum jaminan tidak hanya mengatur perlindungan hukum terhadap
kreditur sebagai pihak pemberi utang saja, melainkan juga mengatur perlindungan
hukum terhadap debitur sebagai pihak penerima utang.[23]
Dari
pengertian hukum jaminan di atas dapat disimpulkan bahwa hukum jaminan adalah
ketentuan hukum yang mengatur hubungan hubungan antara pemberi jaminan dan
peneriman jaminan guna menjamin suatu hutang atau fasilitas kredit tertentu
dengan jaminan benda atau perorangan. Dengan berlakunya UUHT, maka diantara
objek tanah yang dapat dinyatakan sebagai tanah terlantar tersebut, termasuk
hak kebendaan yang dapat memberikan jaminan.[24]
Sedangkan
yang dimaksud dengan hak tanggungan adalah hak jaminan atas tanah untuk
pelunasan hutang tertentu, yang memberikan kedudukan diutamakan yaitu
memberikan kedudukan diutamakan kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur
lain. Hal ini sebagaimana ditegaskan dala Pasal 1 angka 1 UUHT, yaitu:
Hak Tanggungan
atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya
disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah
sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan
Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut bendabenda lain yang
merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang
memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap
kreditor-kreditor lain.
Dari
rumusan pasal tentang pengetian hak tanggungan tersebut dapat diketahui bahwa
pemegang hak tanggungan merupakan lembaga hak jaminan atas tanah yang kuat
dengan cirri-ciri sebagai berikut:[25]
a. Memberikan
kedudukan yang diutamakan atau mendahulu kepada pemegannya (preferent).
b. Selalu mengikuti
obyek yang dijaminkan dalam tangan siapapun obyek itu berada (droit de
suite).
c.
Memenuhi
asas spesialis dan publisitas sehingga dapat mengikat pihak ketiga dan
memberikan kepastian hukum kepada pihak-pihak yang berkepentingan.
d.
Mudah
dan pasti pelaksanaannya.
Selain
ciri-ciri tersebut diatas, Hak Tanggungan juga memiliki sifat sebagai berikut:[26]
a. Hak Tanggungan
tidak dapat dibagi-bagi (ondeelbaar).
b.
Ondeelbaar berarti Hak Tanggungannya membebani
secara utuh objeknya dan setiap bagian dan padanya. Jadi Pelunasan sebagai
hutang yang dijaminkan, tidak membebaskan sebagai obyek Hak Tanggungan dari
beban Hak Tanggungan, artinya Hak Tanggungan, artinya Hak Tanggunannya tetap
membebani seluruh obyeknya untuk sisa hutang yang belum dilunasi.
c. Perjanjian
Tambahan atau ikutan (accesoir).
d.
Accesoir berarti merupakan perjanjian tambahan
atau lengkap dari perjanjian pokok, yaitu adanya Hak Tanggungan tergantung pada
adanya perjanjian hutangpiutang antara debitur dengan kreditur yang dijadikan
jaminan pelunasan.
e.
Pembebanan
objek hak tanggungan lebih dari satu kali.
f.
Satu
obyek Hak Tanggungan dapat dibebani dengan lebih dari satu Hak Tanggungan guna
menjamin pelunasan lebih dari satu hutang.
g. Parate Excetui
atau Eigenmachtige Verkoop.
h.
Sebagai
perwujudan dari kedudukan kreditur yang preferent, menurut ketentuan Pasal 6
UUHT apabila debitur cidera janji, maka pemegang Hak Tanggungan pertama
mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri (Parate
Eksekusi) melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari
hasil penjualan tersebut.
Objek
Hak Tanggugan adalah sebagaimana disebutkan dalam Pasal 4 jo Pasal 21 UUHT dan penjelasan angka 5 adalah hak atas tanah
dengan status sebagai berikut:[27]
a.
Yang ditunjuk oleh UUPA sesuai dengan
Pasal 16 ayat (1) a, b, c sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 ayat (1) UUPA (Pasal
4 ayat (1) UUHT) yaitu:
1)
Hak Milik (Pasal 25).
Hak
milik diatur dalam Buku II UUPA yaitu dalam Pasal 20 sampai dengan Pasal 27.
Yang dimaksud dengan hak milik adalah sebagaimana dijelasakan dalam Pasal 570
KUHPerdata, yaitu hak untuk menikmati kegunaan sesuatu kebendaan dengan
leluasa, dan untuk berbuat bebas terhadap kebendaan itu dengan kedaulatan
sepenuhnya, asal tidak bertentangan dengan undang-undang, ketertiban umum dan
tidak mengganggu orang lain.
Sebagai
salah satu hak yang dapat memberikan kenikmatan maka Hak Milik dapat dibebani
hak tanggungan, sebagaimana dijelaskan dalam Pasal 25 UUPA, yaitu Hak Milik
atas tanah dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.
Hak
milik dapat hapus, hal ini sebagaimana diatur dalam Pasal 27 UUPA. Ada dua cara
hapusnya hak milik, yaitu tanahnya jatuh kepada negara dan tanahnya musnah.
Penyebab tanah jatuh kepada negara antara lain karena:
a)
Pencabutan berdararkan Pasal 18 UUPA.
b)
Penyerahan dengan sukarela oleh
pemiliknya.
c)
Ditelantarkan
d)
Ketentuan Pasal 21 ayat (3) dan Pasal 26
ayat (2).
Sedangkan
yang dimaksud dengan tanahnya musnah adalah tanah yang dimiliki oleh pemilik
tersebut mengalami kehancuran, lenyap atau binasa. Hancurnya tanah tersebut
bisa disebabkan adaya gempa bumu, banjir dan lain-lain.[28]
2)
Hak Guna Usaha (Pasal 33)
Undang-Undang
Nomor 5 Tahun 1960 tentang Ketentuan Pokok-Pokok Agraria Pasal 28 ayat (1)
menyebutkan bahwa Hak Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang
dikuasai langsung oleh negara dalam jangka waktu sebagaimana tersebut dalam
Pasal 29, guna perusahaan pertanian, perikanan, atau peternakan.
Berdasarkan
pengertian tersebut, Hak Guna Usaha merupakan suatu hak yang diberikan oleh
negara kepada subjek hukum tertentu dengan syarat yang tertentu pula untuk
mengelola dan mengusahakan tanah negara dengan orientasi yang bergerak dalam
bidang pertanian, perikanan atau peternakan.
Hapusnya
Hak Guna Usaha secara jelas telah diatur di dalam Pasal 17 Peraturan Pemerintah
Nomor 40 Tahun 1996 yang menjelaskan sebagai berikut:
a)
berakhirnya jangka waktu sebagaimana
yang ditetapkan dalam keputusan pemberian hak atau perpanjangannya,
b)
dihentikan sebelum jangka waktunya
berakhir, karena:[29]
(1).
pemegang
hak tidak melakukan kewajibankewajibannya, yaitu:
(a) tidak membayar
uang pemasukan kepada negara;
(b) tidak
melaksanakan usaha dibidang pertanian, perkebunan, perikanan dan/atau
peternakan sesuai dengan peruntukan dan persyaratan sebagaimana ditetapkan
dalam keputuan pemberian haknya;
(c) tidak
mengusahakan sendiri tanah Hak Guna Usaha dengan baik sesuai dengan kelayakan
usaha berdasarkan kriteria yang ditetapkan oleh instansi teknis;
(d) tidak membangun
dan/ atau menjaga prasarana lingkungan dan fasilitas tanah yang ada dalam
lingkungan areal Hak Guna Usaha;
(e) tidak memelihara
kesuburan tanah dan tidak mencegah terjadinya kerusahan sumber daya alam serta
kelestarian lingkungan;
(f) tidak
menyampaikan laporan secara tertulis setiap akhir tahun mengenai penggunaan dan
pengelolaan Hak Guna Usaha;
(g) tidak
menyerahkan kembali tanah dengan Hak Guna Usaha kepada negara setelah hak
tersebuthapus;
(h) tidak
menyerahkan sertifikat Hak Guna Usaha yang telah berakhir jangka waktunya
kepada kantor pertanahan.
(2).
adanya
putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap.
(3).
dilepaskan
oleh pemegang hak secara sukarela sebelum jangka waktunya berakhir;
(4).
dicabut
untuk kepentingan umum;
(5).
ditelantarkan
(objek Hak Guna Usaha tidak dimanfaatkan sebaik mungkin oleh pemegang hak);
(6).
tanahnya
musnah, misalnya akibat terj ad ibencan aalam;
(7).
pemegang
hak tidak lagi memenuhi syarat dan tidak melepaskannya kepada pihak lain yang
memenuhi syarat sebagai pemegang hak.
3)
Hak Guna Bangunan (Pasal 39)
Hak
Guna Bangunan adalah salah satu hak atas tanah yang diatur dalam Undang-Undang
Pokok Agraria. Pengertian Hak Guna Bangunan diatur dalam Pasal 35 ayat (1)
yaitu Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai
bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu
paling lama 30 tahun.
Hapusnya
Hak Guna Bangunan lebih lanjut dijabarkan dalam Pasal 35 PP No. 40 Tabun 1996,
faktor-faktor penyebab hapusnya Hak Guna Bangunan adalah:
a)
Berakhirnya
jangka waktu yang ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangan atau
dalam perjanjian pemberianya.
b)
Dihatalkan
oleh pejabat yang berwenang, pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sebelum
jangka waktunya berakhirnya, karena:
(1) Tidak
dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dan atau larangannya ketentuan-ketentuan dalam
Hak Guna Bangunan.
(2) Tidak
dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam perjanjian
pemberian Hak Guna Bangunan antara pemegang Hak Guna Bangunan dengan pemilik
tanah atau perjanjian penggunaan tanah Hak Pengelolaan.
c)
Dilepaskannya
secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir.
d)
Hak
Guna Bangunan dicabut.
e)
Ditelantarkan.
f)
Tanahnya
musnah.
g)
Pemegang
Hak Guna Bangunan tidak memenuhi syarat sebagai pemegang Hak Guna Bangunan.
b.
Yang ditujuk oleh Undang Undang Rumah
Susun (lihat Pasal 27 UUHT jo. Pasal
12 dan 13 Undang Undang Rumah Susun).
1)
Rumah Susun yang berdiri di atas tanah
Hak Milik, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah Negara (Pasal 12 ayat (1)
a Undang Undang Rumah Susun jo. Pasal 27 UUHT berikut penjelasannya).
2)
Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang
bangunannya berdiri di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai
atas Tanah Negara (Pasal 13 a Undang-Undang Rumah Susun jo Pasal 27 UUHT berikut penjelasannya).
c.
Yang ditunjuk UUHT (Pasal 4 ayat (2)).
d.
Hak Pakai Atas Tanah Negara yang menurut
ketentuan yang berlaku wajib didaftarkan dan menurut sifatnya dapat .
dipindahtangankan.
Ada
beberapa sebab yang menjadikan Hak Tanggungan hapus. Menurut Pasal 18 ayat (1)
UUHT, Hak Tanggungan hapus karena hal-hal sebagai berikut:
a.
Hapusnya
utang yang dijamin dengan hak tanggungan atau hapusnya perjanjian pokok.
b.
Dilepaskannya
Hak Tanggungan oleh pemegang Hak Tanggungan, yang dibuktikan dengan pernyataan
tertulis, mengenai dilepaskannya Hak Tanggungan yang bersangkutan kepada
pemberi Hak Tanggungan.
c.
Pembersihan
Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh ketua Pengadilan Negeri
atas permohonan pembeli tanah yang dijadikan jaminan dalam lelang.
d.
Hapusnya
hak tanah yang dibebani hak tanggungan.
3. Tinjauan Umum tentang Tanah
Terlantar
Pengertian
tanah terlantar dalam PP-PPTT adalah sebagaimana dalam Pasal 1 ayat (5)
Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 1998 tentang Penertiban Dan Pendayagunaan
Tanah Terlantar, yang dimaksud dengan tanah terlantar adalah tanah yang
ditelantarkan oleh pemegang ha atas tanah, pemegang hak pengelolaan atau pihak
yang telah memperoleh dasar penguasaan atas tanah tetapi belum memperoleh hak
atas tanah sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Pengertian
mengenai konsep tanah terlantar sebagaimana dijelaskan diatas adalah
sebagaimana pengertian konsep yang dijelaskan oleh Gustav Radbruch. Menurut
Gustav Radbruch terdapat dua jenis konsep hukum yakni konsep hukum yang yuridis
relevan (legally relevant concepts) dan konsep hukum asli (genuine
legal concepts).[30]
Konsep yuridis relevan adalah konsep hukum yang merupakan komponen aturan
hukum, khususnya konsep yang digunakan untuk mendapatkan situasi fakta dalam
kaitannya dengan ketentuan undang-undang yang dijelaskan dengan interpretasi
misalnya: Konsep fakta seperti benda, membawa pergi, atau mengambil.[31]
Sedangkan konsep hukum adalah konsep konstruktif dan sistematis yang digunakan
untuk memahami sebuah aturan hukum, misalnya: konsep hak, kewajiban, hubungan
hukum, dan sebagainya.[32]
Berdasar
adanya 2 macam konsep hukum dan Gustav Radburch itu, dipilih konsep hukum yang
yuridis relevan untuk menjelaskan konsep tanah terlantar, dengan alasan bahwa
tanah terlantar merupakan fakta di lapangan adanya tanah hak yang tidak terawat
sehingga menjadi Objek Penertiban Tanah Terlantar.
a.
Objek Tanah Terlantar
Objek
tanah terlantar meliputi bidang tanah yang sudah diberikan oleh Negara kepada
Pemegang hak berupa: Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai,
Hak Pengelolaan dan Dasar Penguasaan yang tidak dipergunakan atau tidak
dimanfaatkan sesuai dengan keadaannya atau sifat dan tujuan pemberiannya atau
dasar penguasaannya. Yang tidak termasuk dalam kriteria ini adalah: Tanah Hak
Milik atau Hak Guna Bangunan milik Perseorangan yang secara tidak sengaja,
tidak dipergunakan sebagaimana mestinya, dan Tanah asset Pemerintah yang tidak
sengaja, tidak dipergunakan sebagaimana mestinya. Sebagaimana dijelaskan dalam
Pasal 2 PP-PPTT.
b.
Penetapan Tanah Terlantar
Sebagai
langkah akhir untuk menyatakan tanah sebagai tanah terlantar maka Kepala BPN RI
selanjutnya menetapkan tanah dimaksud sebagai Tanah terlantar, tentang
penetapan tanah terlantar adalah sebagaimana diatur dalam Pasal 9 PP-PPTT.
Dalam penetapannya Kepala BPN RI juga menetapkan hapusnya hak atas tanah
tersebut sekaligus juga memutuskan hubungan hukum antara tanah dengan pemegang
hak, serta menegaskan tanah tersebut sebagai Tanah Negara, yaitu tanah yang
dikuasai secara langsung oleh Negara.
Tanah
yang sudah dinyatakan sebagai Tanah Terlantar, dalam jangka waktu 1 bulan wajib
dikosongkan oleh bekas Pemegang hak dari benda-benda yang ada diatasnya dengan
biaya sendiri, dan apabila bekas Pemegang hak tidak memenuhi kewajiban
tersebut, maka benda-benda yang ada di atas tanah dimaksud tidak lagi menjadi
miliknya, melainkan dikuasai langsung oleh Negara.
BAB II
METODE PENELITIAN
A. Jenis Penelitian
Di
dalam penelitian ini penulis menggunakan jenis penelitian Hukum Normatif. Penelitian
hukum ini menitikberatkan pada studi kepustakaan yang berarti akan lebih banyak
menelaah dan mengkaji aturan-aturan hukum yang ada dan berlaku. Dalam penelitian
ini memerlukan bahan hukum-bahan hukum karena akan berfungsi untuk melengkapi
dan menunjang bahan hukum dalam penelitian kepustakaan (library research) terutama
yang berkait dengan PPPPTT dihubungkan dan UUHT.
B. Tipe dan Sifat Penelitian
Tipe
penelitian yang penulis gunakan adalah penelitian hukum doctrinal research, yaitu
meneliti norma, prinsip, dan doktrin hukum, yang berkenaan dengan permasalahan
yang dibahas. Sifat penelitian ini adalah deskriptif analitis, yakni menggambarkan
dan menjelaskan serta menganalisis hal-hal yang menjadi objek penelitian.
C. Jenis Bahan Hukum
Bahan
hukum sebagai sumber kajian penulisan ini adalah bersumber dari bahan hukum
primer, bahan hukum sekunder dan bahan hukum tersier.
1.
Bahan hukum Primer
Bahan
hukum primer merupakan bahan hukum yang bersifat autoritatif artinya mempunyai
otoritas.[33]
Bahan hukum ini bersifat mengikat dalam bentuk perundang-undangan. Dalam penulisan
ini, yang menjadi bahan hukum primer adalah:
a.
Undang-Undang Dasar 1945
b.
KUHPerdata Stb. 1847-23.
c.
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang
Peraturan Dasar Pokok Agraria.
d.
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang
Hak Tanggungan. Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkait Dengan Tanah.
e.
Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996
tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah.
f.
Peraturan Pemerintah Nomor 11 Tahun 2010
Tentang Penertiban Dan Pendayagunaan Tanah Terlantar.
g.
Peraturan Bandan Pertanahan Nasional
Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 2010 Tentang Tata Cara Penertiban Tanah
Terlantar.
2.
Bahan Hukum Sekunder, merupakan semua
publikasi tentang hukum yang bukan merupakan dokumen-dokumen resmi.[34]
Dalam penelitian ini publikasi hukum tersebut antara lain terdiri dari buku,
jurnal ilmiah, karya tulis ilmiah, bahan-bahan hasil seminar atau kegiatan
ilmiah lainnya, majalah, surat kabar yang berkaitan dengan pokok permasalahan
3.
Bahan hukum Tersier, merupakan bahan
hukum yang diambil dari Kamus Umum Bahasa Indonesia, Kamus Bahasa Inggris.
D. Teknik Pengumpulan Bahan Hukum
Untuk
menjawab permasalahan yang ada penulis melakukan pengumpulan bahan hukum
melalui studi dokumen (studi kepustakaan) meliputi bahan hukum primer, bahan
hukum sekunder dan bahan hukum tersier yakni dengan cara melakukan
inventarisasi dan identifikasi terhadap sejumlah peraturan perundang-undangan,
dokumen hukum, catatan hukum, hasil-hasil karya ilmiah dan bahan
bacaan/literatur yang berasal dari ilmu pengetahuan hukum dalam bentuk buku,
artikel, jurnal dan hasil penelitian
yang ada kaitannya dengan permasalahan yang dibahas.
E. Teknik Pengolahan dan Analisis
Bahan Hukum
Dalam
pengolahan analisis permasalahan ini, maka ketiga bahan hukum sebagaimana yang
penulis sebutkan di atas, dihimpun dan diolah berdasarkan langkah-langkah
normatif, yaitu mengadakan inventarisasi terhadap perundang-undangan yang
berkaitan dengan pokok permasalahan. Kemudian bahan hukum tersebut dianalisis
secara kualitatif yang pada akhirnya dapat memberikan jawaban atas permasalahan
dalam penelitian ini.
BAB III
HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
A.
Perlindungan
Hukum Terhadap Pemegang Hak Tanggungan Atas Hak Tanah yang Dinyatakan Sebagai
Tanah Terlantar
Sektor
swasta dalam menjalankan usahanya sering mengalami kendala berupa kekurangan
modal baik itu modal kerja maupun modal untuk investasi (pengembangan usaha).
Upaya yang dilakukan oleh perusahaan dalam memenuhi kebutuhan modal sebagaimana
yang telah disebutkan di atas, dilakukan dengan pengajuan permohonan kredit
pada lembaga-lembaga keuangan terutama bank, baik bank swasta maupun bank
pemerintah, dimana masing-masing bank menentukan sendiri prosedur dan syarat
pemberian kredit yang harus dipenuhi oleh calon nasabah atau debitor.
Lembaga
perkreditan dengan demikian menempati posisi yang sangat penting. Di samping
memberi manfaat kepada para pengusaha, eksistensi perkreditan juga penting bagi
bank sendiri, dimana pemberian kredit merupakan salah satu upaya bank guna
memperoleh pemasukan melalui bungs yang ditetapkan. Di samping keuntungan dalam
bentuk laba terjadi pula kerugian-kerugian pihak bank sendiri sebagai kreditor
terutama bila terjadi kredit macet.
Proses
yang terjadi dalam keseharian adalah proses hutang piutang antara lembaga
Perbankan dengan orang perorangan atau dengan lembaga pula. Hal ini sebagaimana
Pasal 3 dan 4 Undang Undang Nomor 7
Tahun 1992 juncto Undang Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan
(selanjutnya disebut UU Perbankan) disebutkan bahwa fungsi utama Perbankan
Indonesia adalah sebagai penghimpun dan penyalur dana masyarakat yang bertujuan
menunjang pelaksanaan pembangunan nasional ke arah peningkatan kesejahteraan
rakyat banyak. Dalam menjalankan fungsinya tersebut, maka bank melakukan usaha
menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan berupa giro, deposito
berjangka, sertipikat deposito, tabungan, dan/atau bentuk lainnya yang
dipersamakan dengan itu. Dalam hal ini bank juga menyalurkan dana yang berasal
dari masyarakat dengan cara memberikan berbagai macam kredit.
Sedangkan
yang dimaksud dengan kredit menurut Pasal 1 Angka 11 UU Perbankan adalah
penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan
persetujuan atau kesepakatan pinjam meminjam antara bank dan pihak lain yang
mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi hutangnya setelah jangka waktu
tertentu dengan pemberian bunga.
Berdasarkan
dua ketentuan tersebut dapat diketahui pinjaman yang diberikan bank sebagai
kreditur disebut dengan kredit dan dalam pembukaan kredit perbankan harus
didasarkan pada persetujuan atau kesepakatan pinjam meminjam atau dengan
istilah lain harus didahului dengan adanya perjanjian kredit.
Dalam
Hak Tanggungan, jaminan adalah suatu yang wajib diberikan oleh seorang pemberi
Hak Tanggungan dan atau pihak ketiga kepada pemegang Hak Tanggungan untuk menjamin kewajibannya dalam suatu
perikatan. Lembaga jaminan ini diberikan untuk kepentingan pemegang Hak
Tanggungan guna menjamin dananya melalui suatu perikatan khusus yang bersifat asesoir
dari perjanjian pokok (perjanjian kredit atau pembiayaan) oleh pemberi dan
penerima Hak Tanggungan.
Hak
Tanggungan termasuk ke dalam perjanjian khusus, apabila didefinisikan yang
dimaksud dengan perjanjian khusus, adalah perjanjian yang dibuat kreditor atau
bank dengan debitor atau pihak ketiga yang membuat suatu janji dengan
mengikatkan benda tertentu atau kesanggupan pihak ketiga dengan tujuan
memberikan keamanan dan kepastian hukum pengembalian kredit atau pelaksanaan
perjanjian pokok.[35]
Penyebutan jaminan yang diikat dengan benda tertentu yang diperjanjikan antara
pemberi dan pemegang Hak Tanggungan dan atau pihak ketiga, dapat dipahami
sebagai konsekuensi logis atas pembagian benda yakni benda bergerak dan tidak
bergerak.
Dalam
Pasal 18 ayat (1) UUHT disebutkan hal-hal yang dapat menghapuskan Hak
Tanggungan, antara lain:
1.
hapusnya utang yang dijamin dengan flak
Tanggungan;
2.
dilepaskannya Hak Tanggungan oleh pemegang
Hak Tanggungan;
3.
pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan
penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri;
4.
hapusnya hak atas tanah yang dibebani
Hak Tanggungan.
Dari
empat hal yang dapat menghapuskan Hak Tanggungan dapat dibagi ke dalam dua
kelompok yaitu Hak Tanggungan yang sengaja dihapuskan dan dapat pula karena
hukum.[36]
Hak Tanggungan yang hapus karena sengaja dihapuskan disebabkan oleh karena
hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan dan dilepaskannya Hak
Tanggungan oleh pemegang Hak Tanggungan. Sedangkan hapusnya hak Tanggungan
karena hukum disebabkan antara lain pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan
penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri dan hapusnya hak atas tanah
yang dibebani Hak Tanggungan.[37]
Disebutkan
dalam Pasal 18 ayat (1) huruf d UUHT, salah satu penyebab hapusnya Hak
Tanggungan yaitu hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan. Dengan
dikeluarkannya PP-PPTT, maka negara mempunyai kewenangan untuk menyatakan suatu
tanah sebagai tanah terlantar dengan konsekwensi hak tanah menjadi Hapus,
sebagaimana disebutkan dalam Pasal 9 ayat (2) PP-PPTT, yaitu dalam hal tanah
yang akan ditetapkan sebagai tanah terlantar merupakan tanah hak sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1) huruf a, penetapan tanah terlantar sebagaimana
dimaksud pada ayat (1) memuat juga penetapan hapusnya hak atas tanah, sekaligus
memutuskan hubungan hukum serta ditegaskan sebagai tanah yang dikuasai langsung
oleh Negara.
Objek
hak tanggungan mempunyai titik singgung dengan objek tanah terlantar, yaitu Hak
Milik, Hak Guna Bangunan dan Hak Guna Usaha. Sehingga dengan kebijakan
pemerintah hak-hak tanah tersebut dapat dinyatakan sebagai tanah terlantar.
Kebijakan pemerintah untuk menyatakan suatu hak tanah terlantar membawa akibat
terhadap objek Hak Tanggungan yang dijadikan jaminan oleh pemberi Hak
Tanggungan, yaitu hapusnya objek Hak Tanggungan tersebut.
Jika
hak tanah tersebut diletakan Hak Tanggungan di atasnya, maka Hak Tanggungan
tersebut ikut menjadi hapus. Hapusnya Hak Tanggungan sebagai perjanjian kebendaan
mempunyai akibat hukum, yaitu berubahnya posisi pemegang Hak Tanggungan, yang
semula berkedudukan sebagai pemegang Hak Tanggungan preferen yang
mempunyai hak kebendaan kernudian berkedudukan sebagai pemegang Hak Tanggungan
yang mempunyai hak perseorangan.
Hak
perseorangan merupakan hak yang timbul dari jaminan umum atau jaminan yang
lahir dari undang-undang, sebagaimana yang tercantum dalam Pasal 1131
KUHPerdata. Oleh karena itu pemegang Hak Tanggungan mempunyai persamaan hak dan
persamaan kedudukan dengan pemegang Hak Tanggungan lainnya terhadap harta
seorang pemberi Hak Tanggungan sehingga dalam pemenuhan piutangnya tidak dapat
didahulukan pembayarannya sekalipun di antara mereka ada yang mempunyai tagihan
yang lahir terlebih dulu daripada yang lain. Kongkretnya seorang pemegang Hak
Tanggungan tidak berhak menuntut pelunasan lebih dulu dari pemegang Hak
Tanggungan yang lain. Jaminan umum seperti itu diberikan kepada setiap pemegang
Hak Tanggungan yang berhak atas seluruh harta kekayaan pemberi Hak Tanggungan
sebagaimana telah dijelaskan di atas.
Perjanjian
jaminan merupakan perjanjian yang bersifat tambahan atau ikutan (accesoir). Artinya
keberadaan perjanjian jaminan tidak dapat dilepaskan dari adanya perjanjian
pokok atau jaminan yang timbul karena adanya perjanjian pokok. Perjanjian
jaminan mengabdi kepada perjanjian pokok dan diadakan untuk kepentingan
perjanjian pokok dan memberikan kedudukan kuat dan aman bagi para kreditor.
Perjanjian
pokok yang mendahului lahirnya perjanjian jaminan umumnya berupa perjanjian
kredit, perjanjian pinjam-meminjam, atau perjanjian hutang piutang. Apabila
para pihak sepakat bahwa pinjaman itu dijamin dengan hak atas tanah, berarti
mereka harus mengadakan perjanjian jaminan untuk membebani hak atas tanah
dengan Hak Tanggungan. Penegasan perjanjian pemberian Hak Tanggungan merupakan
suatu perjanjian yang bersifat accesoir secara lengkap diatur dalam
Penjelasan Umum UUHT butir 8 disebutkan oleh karena Hak Tanggungan yang menurut
sifatnya merupakan ikutan atau accesoir pada suatu piutang tertentu,
yang didasarkan pada suatu perjanjian hutang-piutang atau perjanjian lain, maka
kelahiran dan keberadaannya ditentukan oleh adanya piutang yang dijamin
pelunasannya. Apabila piutang tersebut beralih kepada kreditor lain, maka Hak Tanggungan
yang menjaminnya, ikut beralih pula kepada kreditor tersebut. Demikian pula
jika Hak Tanggungan hapus karena hukum, karena pelunasan atau sebab-sebab lain,
maka piutang yang dijaminnya menjadi hapus.
Seperti
sudah disebutkan pada pembahasan di atas bahwa perjanjian kredit merupakan
perjanjian pokok yang berarti dapat diikuti oleh perjanjian accesoir yang
bentuknya bisa bermacam-macam. Perjanjian accesoir ini tergantung dari
kesepakatan para pihak dan pada objek yang dijaminkan. Objek hak tanggungan
adalah tanah. Tanah merupakan barang jaminan untuk pembayaran utang yang paling
disukai oleh lembaga keuangan pemberi fasilitas kredit. Sebab tanah pada
umumnyamudah dijual, harganya terus meningkat, mempunyai tanda bukti hak, sulit
digelapkan dan dapat dibebani hak tanggungan yang memberikan hak istimewa
kepada kreditur.[38]
Disebutkan
bahwa perjanjian jaminan bersifat accesoir artinya perjanjian pengikatan
jaminan ekseistensinya atau keberadaannya tergantung perjanjian pokoknya yaitu
perjanjian hutang piutang. Dengan demikian perjanjian pengikatan tidak berdiri
sendiri tetapi tergantung pada perjanjian kredit sebagai perjanjian pokok,
sehingga perjanjian hutang piutang harus dibuat terlebih dahulu baru kemudian
menyusul pengikatan perjanjian jaminan. Dari uraian tersebut diatas sebagaimana
pendapat Sutarno, perjanjian jaminan yang dikonstruksi sebagai perjanjian accessoir
mempunyai akibat hukum yaitu:[39]
1.
Eksistensinya
tergantung dari perjanjian pokok (perjanjian hutang piutang).
2.
Hapusnya
tergantung perjanjian pokok.
3.
Jika
perjanjian pokok batal, perjanjian jaminan ikut batal.
4.
Jika
perjanjian pokok beralih maka ikut beralih juga perjanjian jaminan.
5.
Jika
perjanjian pokok beralih karena cessie, subgrogasi maka ikut beralih juga
perjanjian jaminan tanpa adanya penyerahan khusus.
Pengertian
akibat pertama yaitu eksistensinya tergantung dari perjanjian pokok (perjanjian
hutang piutang), dapat diartikan keberadaan perjanjian jaminan tergantung
perjanjian pokok, apabila perjanjian pokok hapus atau batal maka perjanjian
jaminan ikut hapus dan batal. Namun sebaliknya apabila objek jaminan hapus
tidak menghapus perjanjian pokok.
Hal
tersebut dapat dijelaskan lebih jelas dengan gambaran sebagai berikut Dalam Hak
Tanggungan yang dijadikan pilihan untuk mengikat perjanjian, maka yang muncul
adalah perjanjian hutang piutang sebagai perjanjian pokok, dan perjanjian
jaminan tanah sebagai perjanjian tambahan. Apabila tanah yang dijadikan objek
jaminan hapus maka perjanjian pokok tetap masih ada, yaitu hutang pemberi hak
tanggungan kepada pemegang Hak Tanggungan tetap masih ada, tidak ikut hapus
bersama dengan objek jaminan.
Pendapat
ini sebagaimana didukung oleh beberapa pendapat antara lain Mariam Darus
Badrulzaman, menurutnya dengan hapusnya hak atas tanah tidak dengan sendirinya
menghapuskan hak tanggungan, hak tanggungan tetap melekat pada hak atas tanah
yang dinyatakan hapus tersebut.[40]
Pandangan ini sejalan dengan pandangan Maria SW Suinardjono, bahwa penetapan
sebagai tanah terlantar bisa berdampak terhadap pemegang Hak Tanggungan bila
tanah yang bersangkutan dijadikan hak tanggungan. Jika hak atas tanah tersebut
hapus, hak tanggungan juga hapus tetapi hutang yang membebani tetap
berlangsung.[41]
Begitu juga dengan pendapat H. Salim HS., yang mengatakan walaupun hak atas
tanah itu hapus, namun pemberi hak tanggungan tetap berkewajiban untuk membayar
hutangnya.[42]
Senada
dengan itu adalah pendapat Frieda Husni Hasbullah, yang mengatakan bahwa
hapusnya Hak Tanggungan karena hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak
Tanggungan tidak menyebabkan hapusnya hutang yang di jaminkan.[43]
Begitu juga dengan pendapat dari Sri Soedewi Masjchoen Sofwan, dimana
pendapatnya sebelum berlakunya UUHT, dimana hipotik masih berlaku bagi jaminan
atas tanah, yang mengatakan:[44]
Selanjutnya ditentukan bahwa dengan hapusnya Hipotik dan Creditverband yang disebabkan karena hapusnya hak atas tanah yang
dibebani itu tidak mengakibatkan hapusnya hutang yang bersangkutan. Piutang
antara kreditur dan debitur masih tetap, hanya saja kreditur untuk selanjutnya
tidak mempunyai kedudukan sebagai kreditur yang preferent.
Pendapat-pendapat
tersebut semakin menegaskan Pasal 18 ayat (4) UUHT yang menyatakan hapusnya Hak
Tanggungan karena hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan tidak
menyebabkan hapusnya utang yang dijamin. Dengan demikian sesuai dengan uraian
diatas Jaminan Hak Tanggungan, dengan hapusnya obyek hak tanggungan sebagai
perjanjian tambahan sebagai akibat tanah obyek Hak Tanggungan tersebut
dinyatakan sebagai tanah terlantar, maka tidak akan menghapus perjanjian pokok,
yaitu perjanjian hutang piutang.
Perjanjian
hutang piutang yang terjadi dengan jaminan Hak Tanggungan antara penerima dan
pemberi Hak Tanggungan, terdapat dua unsur penting yaitu perjanjian hutang
piutang sebagai perjanjian pokok dan perjanjian jaminan Hak Tanggungan sebagai
perjanjian tambahan. Perjanjian jaminan merupakan perjanjian yang bersifat
tambahan atau ikutan (accesoir). Artinya keberadaan perjanjian jaminan
tidak dapat dilepaskan dari adanya perjanjian pokok atau jaminan yang timbul
karena adanya perjanjian pokok. Perjanjian jaminan mengabdi kepada perjanjian
pokok dan diadakan untuk kepentingan perjanjian pokok dan memberikan kedudukan
kuat dan aman bagi pemegangang Hak Tanggungan. Sesuai dengan Pasal 18 ayat (4)
UUHT yang menyatakan hapusnya Hak Tanggungan karena hapusnya hak atas tanah
yang dibebani Hak Tanggungan tidak menyebabkan hapusnya utang yang dijamin.
Dengan demikian sesuai dengan uraian diatas Jaminan Hak Tanggungan, dengan
hapusnya obyek hak tanggungan sebagai perjanjian tambahan sebagai akibat tanah
obyek Hak Tanggungan tersebut dinyatakan sebagai tanah terlantar, maka tidak
akan menghapus perjanjian pokok, yaitu perjanjian hutang piutang.
B.
Upaya Hukum Pemegang Hak Tanggungan Sebagai Akibat Objek
Hak Tanggungan Dinyatakan Sebagai Tanah Terlantar
Akibat
dari dinyatakannya tanah sebagai tanah terlantar adalah hapusnya hak atas tanah
yang dinyatakan sebagai tanah terlantar dan tanah yang dinyatakan sebagai tanah
terlantar tersebut status tanahnya menjadi dikuasai oleh negara. Dalam kasus
tanah yang dinyatakan sebagai tanah terlantar ternyata berstatus sebagai obyek
Hak Tanggungan, maka dengan hapusnya obyek tanah maka Hak Tanggungan tersebut
menjadi hapus, namun demikian hutang piutang yang terjadi antara pemberi dan
penerima Hak Tanggungan tidak hapus, namun kedudukan pemegang Hak Tanggungan
yang tadinya berkedudukan sebagai pemegang Hak Tanggungan yang preferent maka
menjadi pemegang Hak Tanggungan yang konkuren.
Dalam
Pasal 18 ayat (4) UUHT telah dengan tegas menyatakan bahwa dengan hapusnya hak
tanggungan maka hutang piutang yang terjadi sebagai perjanjian pokok tetap ada.
Dengan Hapusnya Hak Tanggungan karena hapusnya hak atas tanah tidak
mengakibatkan hapusnya utang yang dijamin, pemberi Hak Tanggungan tetap
mempunyai kewajiban untuk melunasi hutangnya sesuai dengan perjanjian hutang
piutang yang terjadi. Hapusnya Hak Tanggungan tidak mengakibatkan hapusnya
perjanjian pokok, tetapi hapusnya perjanjian pokok mengakibatkan hapusnya
perjanjian Hak Tanggungan. Pendapat ini tidak perlu dibantah lagi, karena hal
ini adalah sebagairnana dengan tegas telah diatur dalam UUHT.
Keistimewaan
Hak Tanggungan sebagai jaminan adalah Hak Tanggungan adalah memberikan
kedudukan diutamakan kepada Pemegang Hak Tanggungan dalam pemenuhan piutangnya
apabila pemberi Hak Tanggungan wanprestasi atau dengan kata lain tidak dapat
memenuhi prestasinya yang telah dijanjikan.
Dengan
tidak dapat memenuhi prestasi yang dijanjikan maka pemegang Hak Tanggungan
langsung dapat mengeksekusi obyek jaminan yang dijadikan jaminan atas
hutang-piutang pemberi Hak Tanggungan. Hak ini sebagaimana diatur dalam Pasal
20 ayat (1) UUHT, yaitu apabila debitor ciders janji, maka berdasarkan:
1.
Hak pemegang Hak Tanggungan pertama
untuk menjual obyek Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6, atau
2.
Titel eksekutorial yang terdapat dalam
sertipikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat (2), obyek
Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umum menurut tata cara yang ditentukan
dalam peraturan perundangundangan untuk pelunasan piutang pemegang Hak
Tanggungan dengan hak mendahulu dari pada kreditor-kreditor lainnya.
Sedangkan
bagaimana cara eksekusi dapat dilakukan dengan dua cara yaitu: Apabila debitor
cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek
Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil
pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut. (Pasal 6 UUHT). Sifat
preferent dan mudah pelaksanaannya tersebut menjadi tidak berarti apabila pemerintah
menyatakan tanah yang menjadi obyek Hak Tanggungan tersebut sebagai tanah
terlantar.
Dengan
hapusnya obyek Hak Tanggungan memang tidak menghapuskan hutang piutang yang
terjadi sebagai perjanjian pokok yang ada. Namun dengan hilangnya sifat preferent
tersebut menimbulkan ketidakpastian hukum kepada Pemegang Hak Tanggungan
yang sejak semula telah dengan itikad baik dan dengan kepercayaan penuh telah
meminjamkan uang kepada pemberi Hak Tanggungan, namun dikemudian hari dirugikan
dengan perbuatan yang tidak pernah dipikirkan dan dilakukan oleh pemegang Hak
Tanggungan.
Dari
segi hukum Hak Tanggungan tidak ada aturan yang jelas dengan utang yang masih
ada. Pasal 18 ayat (4) UUHT, hanya menyebutkan hapusnya obyek hak tanggungan
tidak rnenghapuskan hutang yang ada, namun tidak mengatur bagaimana cara yang
harus ditempuh oleh Pemegang Hak Tanggungan untuk memperoleh uangnya kombali.
Untuk
itu perlu beberapa pemikiran untuk melindungi pemegang Hak Tanggungan yang
obyeknya dinyatakan sebagai tanah terlantar. Menurut penulis perlindungan hukum
yang dapat dilakukan dapat dilakukan dengna beberapa cara dan yang tergantung
dengan kondisi yang melatar belakangi proses dikeluarkannya penetapan oleh BPN
untuk menyatakan suatu tanah yang menjadi obyek Hak Tanggungan menjadi tanah
terlantar.
Kondisi
yang melatarbelakangi ini tergantung pemberi Hak Tanggungan bagaimana
mengantisipasi dan bagaimana menyikapi adanya teguran dari BPN sebelum
menetapkan suatu tanah sebagai tanah terlantar. Dalam menyikapi atas penetapan
tanah terlantar pemberi Hak Tanggungan dapat dibagi menjadi dua kriteria, yaitu
yang beritikad baik dan tidak mempunyai itikad balk. Pemberi Hak Tanggungan
yang beritikad baik tentunya sejak perjanjian pokok ditandatangani berusaha
untuk menjaga dan merawat obyek Hak Tanggungan, begitu juga apabila sudah
berusaha namun tetap dinyatakan sebagai tanah terlantar oleh BPN maka akan
berusaha untuk memenuhi kewajibannya bagaimanapun caranya. Namun begitu ada
juga pemberi Hak Tanggungan yang sejak semula tidak mempunyai itikad baik untuk
menjaga perjanjian pokok yang telah dibuat, dari yang mengabaikan kondisi obyek
Hak Tanggungan sampai dengan sikap yang tidak mau tabu apabila obyek Hak
Tanggungan dinyatakan sebagai tanah terlantar oleh BPN.
Sikap-sikap
pemberi Hak Tanggungan tersebut tentunya sangat berlainan antara satu dengan
yang lain, dengan demikian lain pula cara menyikapi dan menyelesaikan dalam
rangka memberikan perlindungan kepada penerima Hak Tanggungan. Bagi pemberi Hak
Tanggungan yang beritikan baik maka langkah yang dapat ditempuh, pada saat
perjanjian hutang piutang, sebagai perjanjian pokok, dibuat perlu mencantumkan
klausa bahwa ada kewajiban dari pemberi Hak Tanggungan untuk mengusahakan tanah
yang menjadi obyek Hak Tanggungan. Serta mencantumkan pula ketentuan ada
kewajiban untuk mengganti obyek Hak Tanggungan apabila setelah diperjanjikan
untuk memelihara atau memanfaatkan tanah tersebut, ternyata pemberi Hak
Tanggungan tidak melaksanakannya, sehingga tanah obyek Hak Tanggungan tersebut
oleh pemerintah dinyatakan sebagai tanah terlantar.
Mekanisme
ini dapat dilaksanakan pada saat perjanjian dibuat. Sebagaimana kita ketahui
dalam membuat perjanjian, para pihak harus menuangkan dalam APHT (Akta
Pemberian Hak Tanggungan), hal ini sebagaimana ditegaskan dalam Pasal 11 UUHT,
yang pada pokoknya Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) merupakan akta otentik
dengan bentuk tertentu dan jika tidak dipenuhi, maka eksistensinya tidak ada,
perjanjian itu tidak sah dan batal demi hukum. Demikian pula jika isi APHT
tidak lengkap maka APHT itu batal demi hukum dan tidak dapat dijadikan dasar
untuk pendaftaran. Isi yang dimaksud adalah isi yang wajib ada sesuai
ketetapan.
Di
dalam APHT tersebut para pihak, pemberi dan penerima Hak Tanggungan dapat
mencantumkan hal-hal yang dapat disepekati bersama-sama, seperti kita ketahui
dalam UUHT menentukan isi APHT kedalam tiga jenis, yaitu:
1.
Isi wajib yang menetapkan jika isi wajib
tersebut tidak dicantumkan selengkapnya maka APHT ini batal demi hukum.
Ketentuan ini berkaitan dengan asas operasionalitas dari Hak Tanggungan, yaitu
mengenai subjek, objek dan utang yang dijamin (Pasal 11 Ayat (1) UUHT dan
penjelasannya);
2.
Isi Fakultatif, tidak bersifat limitatif
tetapi enumeratif dan tidak mempunyai pengaruh tidak sahnya akta. Pihak-pihak
bebas menentukan apakah isi tersebut dicantumkan atau tidak dalam APHT.
Janji-janji yang dimuat itu dan kemudian APHTnya didaftarkan pada Kantor
Pertanahan, memperoleh sifat kebendaan mengikat pihak ketiga (Pasal 11 Ayat (2)
UUHT dan penjelasannya).
3.
Isi yang dilarang, Pasal 12 UUHT
menyatakan janji yang tnemberikan kewenangan kepada Pemegang Hak Tanggungan
untuk memiliki objek Tanggungan apabila debitor cidera janji, batal demi hukum.
Konsep ini diambil dari Pasal 1178 alinea 1 KUHPerdata., yaitu Segala janji dengan
mana yang berpiutang dikuasakan memiliki benda yang diberikan dalam Hak
Tanggungan adalah batal. Pemegang Hak Tanggungan dilarang secara otomatis
menjadi pemilik objek hak tanggungan dalam hal debitor cidera janji karena hal
ini bertentangan dengan tujuan Hak Tanggungan jika debitor ingkar janji, benda
jaminan di lelang utang pelunasan utang kepada kreditor.
Dengan
dikeluarkannya PP-PPTT ini maka, pihak pemegang Hak Tanggungan dapat
mengantisipasi dengan mencantumkan klausula dalam perjanjian pokok, Dengan
demikian ketentuan dalam Pasal 11 ayat (2) UUHT yang memuat janji atas akibat
menelantarkan obyek Hak Tanggungan dalam suatu Akta APHT, dimana janji-janji
tersebut merupakan wujud perlindungan hukum bagi pemegang Hak Tanggungan
(kreditur), khususnya ketika pemberi Hak Tanggungan wanprestasi atau cidera
janji.
Bentuk
perlindungan yang kedua pada saat tanah obyek Hak Tanggungan dinyatakan sebagai
tanah terlantar, namun belum ada langkah antisipasi dalam perjanjian pokok,
maka dalam rangka penyelesaian piutangnya pemegang Hak Tanggungan dapat
melakukan beberapa upaya, yakni:
1.
Menyatakan perjanjian kredit menjadi
berakhir, dan menuntut kepada pihak debitur untuk melunasi hutang yang ada saat
itu pula.
2.
Bahwa apabila debitur tidak memiliki
kemampuan untuk melunasi saat itu juga, maka kreditur dapat melakukan negosiasi
ulang dengan debitur, yakni dengan menawarkan kepada debitur untuk melakukan
perjanjian kredit yang barn dan diikuti dengan pembuatan APHT Baru pula dengan
obyek Hak Tanggungan yang berbeda (apabila debitur memiliki obyek Hak
Tanggungan yang lain).
Masalah
yang perlu digaris bawahi bahwa proses dikeluarkannya surat penetapan tentang
penelantaran tanah yang telah menjadi obyek Hak Tanggungan yang dilakukan oleh
BPN adalah tidak dengan tiba-tiba, namun juga melalui beberapa tahapan yang
cukup panjang, yang meliputi; proses identifikasi, pemberian surat peringatan
pertama, kedua, ketiga dan apabila peringatan yang ketiga tidak diperhatikan
pula oleh pemegang hak atas tanah tersebut, maka barulah muncul surat penetapan
penelantaran tanah. Bahwa karena tanah tersebut adalah telah menjadi obyek Hak
Tanggungan, maka sudah semestinya pihak pemegang Hak Tanggungan juga akan
mendapatkan tembusan atas surat peringatan tersebut.
Dengan
diterimanya surat tembusan dari BPN tersebut oleh pemegang Hak Tanggungan, maka
seharusnya pihak pemegang Hak Tanggungan harus segera tanggap untuk segera
melakukan pengamanan terhadap pelunasan piutangnya, baik dengan cara melakukan
peneguran secara langsung kepada pemberi Hak Tanggungan, maupun melakukan
peninjauan kembali terhadap isi perjanjian hutang piutang dan APHT yang ada.
Bahwa dalam rangka menghindarkan atau menyikapi keberadaan surat penetapan
penelantaran BPN, maka pihak kreditor secara lebih dini diharapkan dapat melakukan
upaya-upaya hukum secara preventif sebagai berikut ini :
1.
Untuk segera melakukan peninjauan
kembali (mengarnandemen) isi perjanjian hutang piutang yang sedang berjalan,
apabila dalam kenyataan di lapangan diketemukan tanda-tanda bahwa pemberi Hak
Tanggungan akan inenelantarkan tanah obyek Hak Tanggungan yang ada.
2.
Bahwa untuk ke depannya, dalam
penyusunan perjanjian hutang piutang yang ada, pihak pemegang Hak Tanggungan
dapat memperjanjikan atau menambahkan klausula tertentu yang pada intinya
memberikan kewajiban kepada pemberi Hak Tanggungan untuk tidak melakukan
perbuatan-perbuatan yang akan menyebabkan tanah obyek Hak Tanggungan menjadi
terlantar dan atau dinyatakan sebagai tanah terlantar oleh Kepala BPN setempat.
Apabila pemberi Hak Tanggungan melanggarnya atau diketemukan
perbuatan-perbuatan tertentu pemberi Hak Tanggungan yang mengarah pada proses
penelantaran tanah obyek Hak Tanggungan, maka sejak itu pula hubungan hutang
piutang menjadi berakhir dan pemberi Hak Tanggungan harus langsung melunasi saat
itu juga atas semua hutangnya.
Bahwa
sebelum penandatanganan kredit dan pembuatan Akta Pembebanan Hak Tanggungan
(APHT), pihak pemegang Hak Tanggungan seharusnya melakukan penelitian langsung
dan penilaian terhadap kondisi fisik dari hak atas tanah yang akan dijadikan
obyek Hak Tanggungan yang ada apakah dalam keadaan telah ditelantarkan dan atau
ada gejala-gejala yang mengarah pada penelantaran tanah.
Alternatif
lain yang dapat dilakukan untuk memberikan perlindungan bagi pemegang Hak
Tanggungan adalah dengan menambah ketentuan dalam UUHT tentang klausula yang
khusus mengatur kewajiban kepada pemberi Hak Tanggugan apabila tanah obyek Hak
Tanggungan dinyatakan sebagai tanah terlantar oleh pemerintah. Yaitu dalam hal
sejak semula pemberi Hak Tanggungan telah berniat untuk menelantarkan tanah
yang dijadikan obek Hak Tanggungan, maka dalam perlu ada saksi pidana yang
tegas berupa pemidanaan. Ketentuan ini dapat di cantumkan dalam UUHT.
Sebagaimana
dijelaskan oleh Maria SW. Sumardjono, dalam suatu peraturan perundang-undangan
harus rnencakup 3 (tiga) asas, yaitu:[45]
1.
Pemenuhan
asas keadilan dalam suatu peraturan perundang-undangan belum cukup karena masih
memerlukan dipenuhinya syarat kepastian hukum. Kepastian hukum akan tercapai
apabila suatu peraturan dirumuskan secara jelas sehingga tidak menimbulkan
penafsiran yang beragam dan dapat menjadi pedoman untuk pelaksanaan yang sama,
dan bahwa peraturan yang ada akan dilaksanakan secara konsekwen dan konsisten.
2.
Materi
suatu peraturan perundang-undangan banyak tergantung pada proses pembuatannya.
Transparansi di dalam pembuatan peraturan perundang-undangan dapat menambah
bobot kepastian hukum. Hal ini disebabkan karena masyarakat lugs dapat
mengetahui tentang materi yang akan diatur dan diberi kesempatan untuk memberikan
masukan yang dapat dipergunakan sebagai bahan pertimbangan untuk kelengkapan
atau penyempurnaan peraturan itu.
3.
Asas
ketiga yang perlu diperhatikan dalarn suatu peraturan perundang undangan adalah
kemanfaatan. peraturan akan ditaati karena masyarakat merasa yakin akan
manfaatnya, yakni memberikan kemungkinan tercapainya kebutuhan dan
kepentingannya untuk berkembang secara wajar.
Dari
ketiga asas tersebut, untuk memberikan asas kepastian dan kemanfaatan, maka
dengan dikeluarkannya PP-PPTT dalam ketentuan hapusnya Hak Tanggungan karena
hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan sebagaimana Pasal 18 ayat
(1) huruf d, sudah saatnya dalam ketentuan tersebut ditambahkan ketentuan saksi
pidana apabila tanah obyek Hak Tanggungan dinyatakan hapus karena ditelantarkan
dengan seangaja oleh pemberi Hak Tanggungan, dan pemberi Hak Tanggungan tidak
bersedia untuk menganti dengan obyek yang lain sebagai akibat obyek Hak
Tanggungan dinyatakan sebagai tanah terlantar oleh BPN.
Tanah
sebagai pengganti obyek Hak Tanggungan yang dinyatakan sebagai tanah terlantar
haruslah mempunyai nilai yang sama dengan tanah yang dinyatakan sebagai tanah
terlantar. Ketentuan ini untuk mengurangi kerugian bagi pemegang Hak
Tanggungan, sebagai akibat dari tindakan pemberi hak Tanggungan yang telah
lalai dan tanpa sepengetahuan pemegang Hak Tanggungan, yang tidak memanfaatkan
tanah obyek Hak Tanggungan sehingga dinyatakan sebagai tanah terlantar.
Ketentuan
tersebut sangat penting apabila dilihat dari sisi kepastian Hukum. Sebagaimana kita
ketahui bahwa pemegang Hak Tanggungan mempunyai kedudukan yang diutamakan dalam
pemenuhan piutang apabila pemberi Hak Tanggungan wan prestasi (droit de
preference). Asas tersebut merupakan roh dari UUHT, tanpa asas tersebut
maka UUHT tidak akan bermakna sebagai lembaga jaminan. Apalagi dengan
diundangkannya PP-PPTT yang menyamaratakan status hak tanah untuk dinyatakan
sebagai tanah terlantar, yaitu dengan menyatakan suatu tanah sebagai tanah
terlantar maka tanah tersebut menjadi dikuasai oleh negara. Konsekuensinya
obyek Hak Tanggungan menjadi musnah dan akibat lebih lanjut pemegang Hak
Tanggungan yang dirugikan.
Dengan
memberikan perlindungan dalam UUHT, maka asas manfaat akan tetap dirasakan
pemegang Hak Tanggungan, yaitu Hak Tanggungan tetap menjadi pilihan utama
sebagai lembaga jaminan, karena dalam UUHT telah memberikan kepastian kepada
pemegang Hak Tanggungan dalam situasi apapun, termasuk apabila kelak dikemudian
hari tanpa sepengetahuan dari pemegang Hak Tanggungan tanah obyek Hak
Tanggungan dinyatakan sebagai tanah terlantar.
Bahwa
keberadaan atau munculnya Surat Penetapan Penelantaran Tanah (yang telah
menjadi obyek Hak Tanggungan) dari Kepala Badan Pertanahan Nasional setempat,
maka secara yuridis obyek Hak Tanggungan tersebut adalah menjadi musnah. Namun
demikian, dengan hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan tidaklah
menyebabkan hapusnya piutang yang dijamin. Bahwa menyikapi adanya surat
penetapan BPN ini, dalam rangka penyelesaian piutangnya, maka langkah yang
dapat ditempuh oleh penerima Hak Tanggungan adalah apabila pemberi Hak
Tanggungan sejak semula beritikad baik maka langkah yang dapat ditempuh, pada
saat perjanjian hutang piutang, sebagai perjanjian pokok, dibuat perlu
mencantumkan klausa bahwa ada kewajiban dari pemberi Hak Tanggungan untuk
mengusahakan tanah yang menjadi obyek Hak Tanggungan. Serta mencantumkan pula
ketentuan ada kewajiban untuk mengganti obyek Hak Tanggungan apabila setelah
diperjanjikan untuk memelihara atau memanfaatkan tanah tersebut, ternyata pemberi
Hak Tanggungan tidak melaksanakannya, sehingga tanah obyek Hak Tanggungan
tersebut oleh pemerintah dinyatakan sebagai tanah terlantar.
BAB IV
PENUTUP
A.
Kesimpulan
Berdasarkan
uraian pembahasan sebelumnya, maka dapat disimpulkan:
1.
Perlindungan hukum terhadap pemegang Hak
Tanggungan, tertuang dalam asas-asas hukum dalam Hak Tanggungan. Asas-asas
hukum Hak Tanggungan terdiri dan 15 (lima belas) asas, namun dari asas-asas
tersebut dapat dipilah menjadi 4 (empat) asas hukum yang dapat didefinisikan
sebagai asas hukum Hak Tanggungan yang memberikan perlindungan hukum kepada
pemegang Hak Tanggungan, yaitu:
a. Memberikan
kedudukan yang diutamakan atau mendahulukan kepada pemegang Hak Tanggungan atas
kreditur lainnya apabila pemberi Hak Tanggugan wanprestasi (doit depreferent);
b. Selalu
mengikuti obyek yang dijaminkan dalam tangan siapapun obyek itu berada (droit
de suite);
c.
Memenuhi asas spesialialitas dan
publisitas sehingga dapat mengikat pihak ketiga dan memberikan kepastian hukum
kepada pihak-pihak yang berkepentingan;
d.
Mudah dan pasti pelaksanaannya.
2.
Bahwa menyikapi adanya surat penetapan
BPN ini, dalam rangka penyelesaian piutangnya, maka langkah yang dapat ditempuh
oleh penerima Hak Tanggungan adalah:
a.
Apabila pemberi Hak Tanggungan sejak
semula beritikad baik maka langkah yang dapat ditempuh, pada saat perjanjian
hutang piutang, sebagai perjanjian pokok, dibuat perlu mencantumkan klausa
bahwa ada kewajiban dari pemberi Hak Tanggungan untuk mengusahakan tanah yang
menjadi obyek Hak Tanggungan. Serta mencantumkan pula ketentuan ada kewajiban
untuk mengganti obyek Hak Tanggungan apabila setelah diperjanjikan untuk
memelihara atau memanfaatkan tanah tersebut, ternyata pemberi Hak Tanggungan
tidak melaksanakannya, sehingga tanah obyek Hak Tanggungan tersebut oleh pemerintah
dinyatakan sebagai tanah terlantar.
b.
Bentuk perlindungan yang kedua pada saat
tanah obyek Hak Tanggungan dinyatakan sebagai tanah terlantar, namun belum ada
langkah antisipasi dalam perjanjian pokok, maka dalam rangka penyelesaian
piutangnya pemegang Hak Tanggungan dapat melakukan beberapa upaya, yakni:
1)
Menyatakan perjanjian kredit menjadi
berakhir, dan menuntut kepada pihak debitur untuk melunasi hutang yang ada saat
itu pula.
2)
Bahwa apabila debitur tidak memiliki
kemampuan untuk melunasi saat itu juga, maka kreditur dapat melakukan negosiasi
ulang dengan debitur, yakni dengan menawarkan kepada debitur untuk melakukan
perjanjian kredit yang barn dan diikuti dengan pembuatan APHT baru pula dengan
obyek Hak Tanggungan yang berbeda (apabila debitur memiliki obyek Hak
Tanggungan yang lain).
c.
Alternatif lain yang dapat dilakukan
untuk memberikan perlindungan bagi pemegang Hak Tanggungan adalah dengan
menambah ketentuan dalam UUHT tentang klausula yang khusus mengatur kewajiban
kepada pemberi Hak Tanggugan apabila tanah obyek Hak Tanggungan dinyatakan
sebagai tanah terlantar oleh pemerintah. Yaitu dalam hal sejak semula pemberi
Hak Tanggungan telah berniat untuk menelantarkan tanah yang dijadikan obek Hak
Tanggungan, maka dalam perlu ada saksi pidana yang tegas berupa pemidanaan.
B.
Saran
1.
Bahwa terkait dengan masih lemahnya
perlindungan hukum bagi pemegang Hak Tanggungan pasca diberlakukannya Peraturan
Pemerintah Nomor 11 Tahun 2010, maka diharapkan pemerintah dapat segera
melakukan perubahan atau merevisi UUHT dan atau aturan pelaksananya untuk
memberikan kepastian hukum yang kuat dan seimbang kepada pemegang Hak
Tanggungan, pemberi Hak Tanggungan, dan pihak ketiga yang berkepentingan.
2.
Bahwa dalam rangka meningkatkan
perlindungan hukum dan jaminan atas pengembalian piutangnya, pihak pemegang Hak
Tanggungan diharapkan lebih hati-hati dalam melakukan penilaian secara fisik
dan yuridis terhadap tanah hak atas tanah yang akan dijadikan obyek Hak
Tanggungan, agar dikemudian hari dapat dihindari munculnya penetapan penelantaran
tanah yang akan merugikan pihak pemegang Hak Tanggungan.
DAFTAR
PUSTAKA
Buku-Buku:
A.P. Parlindungan, 1998, Komentar Undang
Undang Pokok Agraria, Bandung, Mandar Maju.
Boedi Harsono, 2003, Hukum Agraria Indonesia,
Sejarah Pembentukan UndangUndang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Jakarta,
Djambatan.
Riduan Syahrani, 2006,
Seluk Beluk Dan Asas-Asas Hukum Perdata, Bandung, PT. Alumni.
M. Yahya Harahap, 1982, Segi-Segi Hukum
Perjanjian, Bandung, PT. Alumni.
Wirjono Prodjodikoro,
2001, Azas-Azas Hukum Perjanjian, Bandung, CV. Mandar Maju.
Mariam Darus
Badrulzaman, 2004, Serial Hukum Perdata Buku II Kompilasi Hukum Jaminan, Bandung,
CV. Mandar Maju.
Sajipto Raharjo, 2000, Ilmu Hukum, Bandung,
PT. Citra Aditya Bakti.
Sudikno Mertokusumo,
2003, Mengenal Hukum Suatu Pengantar, Yogyakarta, Liberty.
Philipus M. Hadjon.
1987. Perlindungan Hukum Bagi Rakyat Indonesia; Sebuah Studi Tentang
Prinsip-Prinsipnya, Penanganannya oleh Pengadilan Dalam Lingkungan Peradilan
Umum, Surabaya, PT. Bina Ilmu.
Rachmadi Usman, 2008, Hukum Jaminan Keperdataan, Jakarta,
Sinar Grafika.
Salim HS, 2007, Perkembangan
Hukum Jaminan Di Indonesia, Jakarta, Raja Grafindo Persada.
Frieda Husni
Hasbullah, 2002, Hukum Kebendaan Perdata,
Hak-Hak yang Memberi Jaminan Jilid 2, Depok, Ind-Hill Co.
Bernard Arief
Sidharta, 2000, Refleksi Tentang Struktur llmu Hukum Sebuah Penelitian
tentang Pondasi Kefalsafahan dan Sifat Keilmuan Ilmu Hukum Sebagai Landasan
Pengembangan Ilmu Hukum Nasional Indonesia, Bandung, CV. Mandar Maju.
Soerjono Soekanto,
1984, Pengantar Penelitian Hukum, Jakarta, Universitas Indonesia.
Sutan Remy Sjahdeini,
1999, Hak Tanggungan, Asas, Ketentuan-Ketentuan Pokok dan Masalah yang
Dihadapi oleh Perbankan (Suatu Kajian Mengenai Undang-Undang Hak Tanggungan), Alumni,
PT. Bandung.
Effendi Perangin,
1995, Praktek Penggunaan Tanah sebagai Jaminan Kredit, Jakarta, PT Raja
Grafindo Persada.
Sutarno, 2005, Aspek-Aspek
Hukum Perkreditan pada Bank, Bandung, CV. Alfabeta.
Sri Soedewi Masjchoen
Sofwan, 1974, Hukum Perdata Hak Jaminan Atas Tanah, Yogyakarta, Liberty.
Maria Sriwulani
Sumardjono, Kewewangan Negara Untuk Mengatur Dalam Konsep Penguasaan Tanah
Oleh Negara, (Pidato Pengukuhan Jabatan Guru Besar pada Fakultas Hukum
Universitas Gajah Mada, Yogyakarta 14 Maret 1998.
Artikel Internet
dan Koran
Sumardjono Maria SW, Kompas,
Sabtu tgl. 27 Maret 2010.
Nur Wahyudi, Pengertian
Pelindungan Hukum, Sumber: Situs SHVOONG.Com. diakses tanggal 25 Desember
2011.
Peraturan
Perudang-Undangan
Undang-Undang Dasar
1945
Kitab Undang-Undang
Hukum Perdata
Undang-Undang Nomor 5
Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok Agraria
Undang-Undang Nomor 4
Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beseta Benda-Benda Berkait Tanah
Peraturan Pemerintah
No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas
tanah
Peraturan Pemerintah
Nomor 11 Tahun 2010
Tentang Penertiban Dan Pendayagunaan Tanah Terlantar
[1]A.P.
Parlindungan, 1998, Komentar Undang Undang Pokok Agraria, Bandung,
Mandar Maju, Hlm. 25.
[3]Boedi Harsono,
2003, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan UndangUndang Pokok
Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Jakarta, Djambatan, Hlm. 218.
[4]Riduan Syahrani,
2006, Seluk Beluk dan Asas-Asas Hukum Perdata, Bandung, PT. Alumni,Hlm.
119.
[5]M. Yahya Harahap,
1982, Segi-Segi Hukum Perjanjian, Bandung, PT. Alumni, Hlm. 6.
[6]Wirjono
Prodjodikoro, 2001, Azas-Azas Hukum Perjanjian, Bandung, CV. Mandar
Maju, Hlm.7.
[7]Mariam Darus
Badrulzaman, 2004, Serial Hukum Perdata Buku II Kompilasi Hukum Jaminan, Bandung,
CV. Mandar Maju, Hlm, 93.
[8]Maria SW
Sumardjono, Kompas, Sabtu 27 Maret 2010.
[9]Sajipto Raharjo,
2000, Ilmu Hukum, Bandung, PT. Citra Aditya Bakti, Hlm.53.
[10]Nur Wahyudi, Pengertian
Pelindungan Hukum, Sumber: Situs shvoong.com, diakses tanggal 25 Desember
2011, Hlm. 1.
[11]Sudikno
Mertokusumo, 2003, Mengenal Hukum Suatu Pengantar, Yogyakarta, Liberty,
Hlm. 39.
[13] Ibid. Hlm. 61.
[14]Philipus M.
Hadjon. 1987. Perlindungan Hukum Bagi Rakyat Indonesia; Sebuah Studi Tentang
Prinsip-Prinsipnya, Penanganannya oleh Pengadilan Dalam Lingkungan Peradilan
Umum, Surabaya, PT. Bina Ilmu, Hlm. 19
[18]Riduan Syahrani,
Op. Cit., Hlm. 119.
[19]Fidusia hak yang
mucul belakangan dibandingkan dengan hak-hak kebendaan yang lain, yaitu dengan
diundangkannya Undang-Undang No. 42 Tahun 1999 Tentang Jarninan Fidusia.
[20]Rachmadi Usman,
2008, Hukum Jaminan Keperdataan, Jakarta, Sinar Grafika, Hlm.1.
[21]Salim HS, 2007, Perkembangan
Hukum Jaminan Di Indonesia, Jakarta, Raja Grafindo Persada, Hlm. 6
[23]Rachmadi Usman, op.cit., Hlm. 1-2
[24]Riduan Syahrani,
Op. Cit., Hlm. 119.
[25]Frieda Husni Hasbullah, 2002, Hukum Kebendaan Perdata, Hak-Hak yang
Memberi Jaminan Jilid 2, Depok, Ind-Hill Co, Hlm. 144-147.
[28] Salim HS, op. cit., Hlm. 117.
[30]Bernard Arief
Sidharta, 2000, Refleksi Tentang Struktur llmu Hukum Sebuah Penelitian
tentang Pondasi Kefalsafahan dan Sifat Keilmuan Ilmu Hukum Sebagai Landasan
Pengembangan Ilmu Hukum Nasional Indonesia, Bandung, CV. Mandar Maju, Hlm.
154.
[33]Soerjono
Soekanto, 1984, Pengantar Penelitian Hukum, Jakarta, Universitas
Indonesia, Hlm. 141.
[35]Frieda Husni, Op.Cit., HIm.136.
[36]Rachmadi
Usman, Op.Cit., Hlm.483.
[37]Sutan
Remy Sjahdeini, 1999, Hak Tanggungan, Asas, Ketentuan-Ketentuan Pokok dan
Masalah yang Dihadapi oleh Perbankan (Suatu Kajian Mengenai Undang-Undang Hak
Tanggungan), Alumni, PT. Bandung. Hlm. 152-153.
[38]Effendi
Perangin, 1995, Praktek Penggunaan Tanah sebagai Jaminan Kredit, Jakarta,
PT Raja Grafindo Persada, Hlm. ix.
[39]Sutarno, 2005, Aspek-Aspek
Hukum Perkreditan pada Bank, Bandung, CV. Alfabeta, Hlm. 143.
[40]Mariam Darus
Badrulzaman, Op.Cit., Hlm. 93.
[42]Salim HS, Op.Cit.,Hlm. 188.
[43]Frieda Husni, Op.
Cit. Him. 174.
[44]Sri Soedewi
Masjchoen Sofwan, 1974, Hukum Perdata Hak Jaminan Atas Tanah, Yogyakarta,
Liberty, Hlm. 54.
[45]Maria Sriwulani
Sumardjono, Kewewangan Negara Untuk Mengatur Dalam Konsep Penguasaan Tanah
Oleh Negara, (Pidato Pengukuhan Jabatan Guru Besar pada Fakultas Hukum
Universitas Gajah Mada, Yogyakarta 14 Maret 1998, Hlm. 12-13)
Tidak ada komentar:
Posting Komentar